Le surroghe

di Sabino Patruno

In questo post parlerò bene di quella che comunemente viene chiamata "portabilità" o "surroga" dei mutui.

Intendiamoci, il buon Bersani, che con una delle sue "lenzuolate" (la legge n. 40 del 2007) ha rivitalizzato l'istituto, non ha lasciato certo un buon ricordo tra i notai e molti dei suoi atteggiamenti preconcetti e alcune proposte di legge da lui inspirate hanno abbondantemente giustificato l'antipatia.

Ciò detto, però, a mio parere le surroghe rappresentano comunque una eredità positiva lasciataci dal governo precedente, dato che hanno oggettivamente costretto le banche ad innovare il mercato del credito bancario, anche se solo oggi dopo numerose difficoltà iniziali, il meccanismo sta iniziando a funzionare.

Bisogna infatti dire che, come spesso accade in questioni che hanno a che fare con la tecnica giuridica e i mercati finanziari, tra l'effetto annuncio e la efficiente messa a regime dell'istituto, è dovuto passare del tempo.

L'effetto annuncio è consistito nel far passare tra i sempre più mitizzati consumatori, il messaggio mediatico che la surroga poteva (e può) consistere in poco più che un paio di firme da mettere in calce ad un pezzo di carta, che nessun costo sarebbe giustificato per tale attività e che, a maggior ragione, l'intervento notarile, se proprio necessario (ma sul punto alcuni erano e sono dubbiosi), deve essere ridotto al minimo, con conseguenti costi impercettibili.

Questo è stato l'annuncio e poichè le surroghe invece di crescere da subito in modo esponenziale hanno invece avuto notevoli difficoltà a venire proposte dalle banche (che d’altra parte non erano neanche commercialmente pronte a vendere il prodotto), si è scatenata una sorta di caccia all'untore per individuare i colpevoli di questo fallimento.

Tra i colpevoli sono stati additati anche i notai, i quali avrebbero frapposto non meglio identificati ostacoli alla stipula degli atti, in una sorta di accordo perverso con gli istituti bancari ben felici di impedire qualsiasi attività concorrenziale al loro interno, tanto che qualche associazione di consumatori aveva anche minacciato una class action al riguardo, mai ovviamente concretizzatasi.

Orbene, a parte l'illogicità di dover pensare ad un complotto dei notai per far fallire il funzionamento di un istituto che avrebbe comunque portato loro del lavoro, andiamo a vedere come, nei fatti, questa benedetta portabilità ha funzionato e quali effetti ha avuto nei rapporti tra le banche.

Questo blog vuole portare all'attenzione di un pubblico di non notai e quindi di non tecnici, alcune questioni di "vita notarile", quindi non scenderò troppo in particolari giuridici, nè farò una analisi scientifica delle questioni connesse alle surroghe, ma cercherò di dare qualche informazione utile ad un lettore comune per permettergli di capire lo stato dell'arte.

Cominciamo subito col dire che la novità del decreto Bersani non è una vera novità, visto che esiste sin dal 1942, data di nascita del nostro codice civile.

L'articolo 1202 c.c., infatti, regola la "Surrogazione per volontà del debitore" e così dispone:

"Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione."

L'operazione, quindi, è un po' più complessa che non il mettere due firme in calce ad un foglio di carta (come i primi commenti lasciavano pensare) dato che c'è un nuovo mutuo da concedere, una quietanza da rilasciare e un "subentro" nelle garanzie che assistono il primo mutuo con un annotamento da eseguire a margine dell'ipoteca col quale si comunica che il creditore non è più la Banca Alfa, ma la Banca Beta.

In sostanza:

a) la nuova banca - come ovvio - deve valutare la convenienza dell'operazione e quindi fare una istruttoria per il nuovo mutuo, verificare cioè se il creditore offre garanzia di solvibilità, se magari ha subito protesti, pignoramenti ecc.

Il nuovo mutuo, per godere di tutte le agevolazioni della "Bersani" deve essere di importo identico al debito residuo del primo mutuo e questo, ovviamente, ha rappresentato un limite al successo della procedura, perchè, come comune esperienza insegna, quando si tratta di rinegoziare un mutuo esistente si coglie anche l'occasione di chiedere alla banca una somma integrativa per far fronte a delle nuove esigenze nel frattempo intervenute.

In tutti questi casi niente "surroga Bersani", ma mutuo tradizionale, con nuova ipoteca ed estinzione del primo finanziamento;

b) la vecchia banca deve poi rilasciare quietanza: occorre quindi la collaborazione del primo istituto, che, tramite un suo funzionario, o interviene all'atto di surroga oppure rilascia la quietanza con un atto a parte. Ora, su questo, soprattutto all'inizio, c’è stata un po' di resistenza passiva da parte della banca che vedeva andar via il cliente, poi grazie anche all'ABI, alla mediazione dei vituperati notai ed alla spinta delle associazioni dei consumatori, le cose sono migliorate, anche se con alcuni tipi di banche ottenere la quietanza in maniere agevole è oggettivamente difficile, perchè magari non hanno sportelli sul territorio, ma operano solo on-line o tramite mediatori finanziari;

c) occorre infine "surrogare" l'ipoteca, vale a dire - detto non tecnicamente - che il debitore deve autorizzare un "subentro" della nuova banca nella ipoteca iscritta a garanzia del primo mutuo.

E' solo per quest'ultima attività che è indispensabile l'intervento del notaio, dato che si tratta di andare a modificare i dati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, gli altri due atti, mutuo e quietanza, potrebbero teoricamente essere stipulati anche per scrittura privata solo registrata.

In realtà nessuna banca, per quanto a mia conoscenza, ha deciso di seguire la strada della scrittura privata, per l'ovvia ragione che l'atto notarile garantisce meglio il credito, grazie alla copia esecutiva.

Per le banche è poi sempre preferibile avere un professionista che assume la responsabilità dell'intera operazione e col quale prendersela se qualcosa va male.

Questo dunque, succintamente spiegato, è il meccanismo di funzionamento delle surroghe, nei fatti, però, di tali atti se ne sono fatti pochini e pochi se ne preannunciano.

La ragione di ciò non risiede nel fatto che le banche si accordano tra loro per impedire le stipule, quanto perchè la minaccia della surroga costringe la vecchia banca a rinegoziare il mutuo già in essere a condizioni migliori.

E' questa, in definitiva la vera arma che la "portabilità" ha dato ai debitori (anche se fa chic chiamarli consumatori), tanto che, a conti fatti, su cento mutui da rinegoziare, forse più dell'80% vengono trattati dalla vecchia banca che, pur di non perdere il cliente accetta di concedere tassi più vantaggiosi e nei fatti, la maggior parte delle surroghe riguarda i mutui cartolarizzati, per i quali la rinegoziazione col vecchio istituto è impossibile (per i non addetti ai lavori, un mutuo cartolarizzato è un mutuo che la banca ha ceduto sul mercato internazionale e per il quale il vecchio istituto si limita a fare da cassiere).

Le surroghe, dunque, sono state un successo, non tanto per l’istituto in sé, chè anzi la stipula di un atto di surroga è, dal punto di vista notarile, macchinosa e complicata da gestire, quanto piuttosto perché ha “costretto” le banche ad ascoltare i debitori, i quali nella maggior parte dei casi hanno ottenuto ciò che in altri tempi riuscivano ad ottenere con difficoltà, ossia uno sconto sugli interessi.

Certo tutto ciò si poteva ottenere senza l’isterismo che ha accompagnato la nascita dell’istituto e senza la ricerca di untori, magari evitandone l’inserimento in una “lenzuolata” e meditandolo con chi giornalmente e nella pratica ha a che fare con queste materie, per esempio i notai, ma si sa, i notai in fondo mettono solo una firma….