Un Notariato per gli USA? Secondo Shiller, servirebbe

Robert J. Shiller non è un notaio, e neppure il marito di una graziosa notaia.

E' un severo docente di Finanza in una delle più prestigiose università americane (Arthur M. Okun Professor of Economics, Department of Economics and Cowles Foundation for Research in Economics, Yale University, e Professor of Finance and Fellow nell'International Center for Finance, Yale School of Management), scrive saggi internazionalmente riconosciuti sulla speculazione borsistica, dirige un centro studi dedicato al mercato immobiliare americano che elabora un indice utilizzato dalla Borsa di Chicago.
Chi fosse curioso di vedere che faccia ha, può trovare maggiori informazioni sulla sua pagina web.

Eppure il Professor Shiller dedica qualche attenzione ai notai nel suo ultimo libro, The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It, Princeton University Press, 2008.
Straordinariamente, non lo fa per decretarne l'assurdità logica, oppure per associarsi al coro di chi sancisce l'anacronistica inutilità degli scribi nostrani: eravamo abituati a sentirci dire che nel paradiso statunitense i notai per fortuna non esistono e che lì basta pagare cinque dollari al pizzicagnolo per l'autentica.
Tanto ... i contratti li fanno i legali di fiducia delle banche o delle imprese: si fa prima ed è più moderno!

Chi legge il libro di Shiller potrà invece verificare che esistono opinioni differenti e che provengono da fonte indipendente ed autorevole.

Nel capitolo sei, vengono esposte proposte di riforma del sistema di erogazione del credito ed in particolare della divulgazione delle necessarie informazioni; naturalmente, appare necessario predisporre adeguate "misure di sicurezza" per le persone che assumono mutui ipotecari senza avere sufficiente coscienza degli oneri connessi.

Shiller ricorda come sia pesante l'inerzia dell'utente nell'accettare supinamente contratti apparentemente standardizzati, senza approfondirne i contenuti: il tema della trasparenza, che tanto ancora deve essere studiato anche nel nostro Paese.

Shiller considera utile, a questo scopo, prevedere che il contratto di finanziamento sia stipulato con l'assistenza di un notaio di diritto civile (civil law notary); spiega ai suoi concittadini che i notai sono scelti dello Stato tra i professionisti legali con particolare preparazione ed esistono in molti Paesi, ma non negli Stati Uniti; chiarisce che il notaio deve leggere a voce alta il contratto e spiegarne i contenuti, fornendo i chiarimenti legali ad entrambe le parti, prima di procedere alla certificazione delle sottoscrizioni.

Secondo Shiller, questo approccio produce particolari vantaggi per coloro che non sono in grado di procurarsi una consulenza legale competente ed obiettiva.

La partecipazione di una figura professionale di questo tipo, qualificata ed indipendente, rende più sicuro l'intero sistema dei prestiti ipotecari e riduce il rischio che finanziatori senza scrupoli si avvalgano di legali proni a i loro interessi, per i quali sarebbe facile nascondere i rischi assunti da clienti ingenui.

Perciò il Professor Shiller, da Yale, ne suggerisce l'adozione negli Stati Uniti

Shiller sarà a Milano il 20 ottobre, per la presentazione dell'edizione italiana del suo libro.

Lo strano caso delle "ipoteche zombie"

Tra le varie lenzuolate lasciateci in eredità dal (poco) rimpianto ministro Bersani, un posto a parte merita il procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche (art. 13, commi da 8-sexies ad 8-quaterdecies della legge 40/2007, meglio conosciuta come legge Bersani-bis). Perchè semplificato? Perchè nel procedimento ordinario, dopo avere estinto il mutuo, il debitore deve rivolgersi ad un notaio, il quale riceve l'atto di consenso da parte della banca e presenta l'istanza di cancellazione dell'ipoteca in conservatoria (costo dell'operazione: qualche centinaio di euro, variabile secondo l'importo dell'ipoteca); nel procedimento previsto dalla legge Bersani-bis, invece, è la stessa banca che deve comunicare l'avvenuta estinzione del mutuo alla conservatoria, la quale procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca. Il tutto senza spese per il debitore e senza l'intervento del notaio.
Si tratta, nelle intenzioni del legislatore, di una vera e propria liberalizzazione: facendo risparmiare al mutuatario/consumatore una spesa considerata inutile, si liberano risorse produttive contribuendo al rilancio dell'economia del paese. L’intervento del notaio è considerato non necessario, in quanto all’atto notarile di consenso alla cancellazione dell’ipoteca viene equiparata la semplice comunicazione di estinzione del debito sottoscritta con firma digitale dal legale rappresentante della banca o da altro soggetto autorizzato (un po’ come si vorrebbe fare adesso per le cessioni di quote sociali, in cui all’atto autenticato dal notaio viene equiparato il documento informatico sottoscritto con firma digitale dalle parti).
Le cose, tuttavia, non stanno proprio così, poiché, mentre l’atto ricevuto o autenticato dal notaio fornisce la garanzia della correttezza del procedimento nonché della effettiva provenienza del consenso alla cancellazione da parte della banca, la comunicazione sottoscritta con firma digitale non mette al riparo da eventuali errori da parte della banca né da possibili falsificazioni. Inoltre, secondo l’interpretazione fornita dalla stessa Agenzia del Territorio con la Circolare n. 5/2007, la cancellazione semplificata non ha la stessa efficacia della cancellazione ordinaria: mentre quest'ultima, infatti, ha sempre efficacia costitutiva (comporta cioè la definitiva ed irrevocabile estinzione dell'ipoteca anche se sia avvenuta illegittimamente ed anche quando il pagamento del debito sia stato successivamente annullato o revocato), la cancellazione semplificata ha invece efficacia di mera pubblicità-notizia, ossia attesta solo che la banca ha comunicato che il debito è stato estinto. Se la comunicazione è stata effettuata per errore ovvero è falsa, l'ipoteca non si estingue, nonostante che sia stata cancellata: potremmo definirla, con un pizzico di fantasia, un'ipoteca zombie, un morto vivente. Troppo complicato? Facciamo allora qualche esempio.
1) Dopo aver contratto un primo mutuo, Tizio si rivolge ad un altra banca, che gli concede un nuovo mutuo surrogandosi nell'ipoteca a suo tempo iscritta a garanzia del primo mutuo (si tratta dell'istituto conosciuto nella pratica come portabilità del mutuo). La banca originaria riceve il pagamento e consente alla surrogazione dell'ipoteca; dopo, però, per trascuratezza o per errata interpretazione della legge, comunica l'avvenuta estinzione del mutuo alla conservatoria, che procede alla cancellazione dell'ipoteca: conseguentemente la seconda banca perde la sua garanzia e chiede al mutuatario di concedergli una nuova ipoteca.
2) Caio ha concesso, a garanzia di alcuni mutui da lui contratti con diverse banche, varie ipoteche di grado successivo (primo, secondo e così via), tutte gravanti sugli stessi immobili. Ad un certo punto rinegozia il mutuo con la banca garantita da ipoteca di primo grado, e quest'ultima, per errore, fa partire la comunicazione di estinzione dell'obbligazione; di conseguenza il conservatore cancella l'ipoteca. Accortasi dell'errore, la banca chiede al debitore di concedergli una nuova ipoteca e questi vi consente; ma la nuova ipoteca prende grado successivo a quello dell'ultima ipoteca iscritta (ossia va in coda a tutte le altre).
3) Sempronio, abilissimo hacker informatico di pochi scrupoli, acquista un immobile di grande valore contraendo un mutuo per l'acquisto. Successivamente, avvalendosi delle sue conoscenze tecniche, penetra negli archivi informatici della banca e riesce a far partire la comunicazione di estinzione dell'obbligazione all'insaputa di quest'ultima; il conservatore riceve la comunicazione e cancella l'ipoteca. A questo punto, Sempronio vende la casa come libera, incassa il ricavato e parte per l’estero senza più dare notizie di sé. La banca, naturalmente, pretende di agire sull'immobile per recuperare il proprio credito come se l'ipoteca non fosse mai stata cancellata.
Casi di scuola, si dirà. Ebbene no: due di questi tre esempi non sono ipotesi astratte, ma sono casi realmente avvenuti che restano in attesa di una soluzione (all'acuto lettore il compito di distinguere i casi veri da quello di fantasia, con l'avvertenza che le apparenze ingannano e la realtà supera la fantasia). Propongo pertanto questi semplici quesiti, invitando il lettore a dare una risposta:
a) può una semplice firma digitale sostituire l’autentica notarile?
b) è proprio vero che l’intervento del notaio non è indispensabile per gli atti per i quali la legge non richiede la forma pubblica a pena di nullità, ma che sono soggetti ad iscrizione o trascrizione nei registri di pubblicità (ad es., atti immobiliari ed atti societari)?
c) più in generale, il risparmio di poche centinaia di euro (per la cancellazione delle ipoteche) o comunque di somme contenute rispetto al valore complessivo della pratica (il massimo di tariffa è di euro 7.141,50 per atti di valore superiore ad euro 4.650.000,00, ossia all’incirca lo 0,1535%, contro l’1,00% degli avvocati e lo 0,75% dei commercialisti, lasciamo perdere per carità di patria le agenzie immobiliari ed i consulenti finanziari), vale il rischio di perdere la sicurezza delle transazioni immobiliari e delle operazioni societarie, nonché la tanto decantata affidabilità dei registri italiani di pubblicità (Registri immobiliari e Registro delle Imprese) ?

Le autentiche dei notai austriaci: cosa garantiscono ?

Si assiste sempre più spesso, sui mass media, ad una disinformazione sistematica circa il ruolo svolto dal notaio in Italia, a confronto con il notariato, ed in genere il sistema legale, di altri Stati. Un esempio che viene spesso citato, e che merita un breve commento, è quello dei notai austriaci. Questi ultimi – si dice – hanno parcelle di poche centinaia di euro, a fronte delle quali assicurerebbero lo stesso tipo di servizio assicurato dai notai italiani. Affermazione totalmente falsa, dovuta a ignoranza o, peggio, mala fede.
E’ opportuno, allora, fare una verifica puntuale, fondata sulle norme di legge, dei rispettivi compiti, e delle responsabilità dei notai italiani e austriaci. L’elenco delle norme è, certo, un po’ noioso, ma serve per parlare in modo documentato di questo problema.
Il notaio italiano è tenuto a verificare la legalità degli atti che riceve o autentica (art. 28 della legge n. 89/1913), e quindi è obbligato a verificare la loro conformità al codice civile ed alle leggi speciali, con riguardo, ad esempio, alla materia delle garanzie, agli accertamenti ipotecari e catastali, alla disciplina urbanistica (artt. 30 e 46 del d.p.r. n. 380/2001), al rendimento energetico negli edifici (art. 6, comma 3, D. Lgs. n. 192/2005), ai poteri di rappresentanza di chi firma l’atto (art. 54 del R.D. n. 1326/1914), alla relativa volontà e capacità di agire (art. 47 della legge n. 89/1913); per non parlare della consulenza fiscale qualificata (che il notaio italiano è obbligato a fornire: Cass. 13 gennaio 2003 n. 309), grazie alla quale spesso i contraenti risparmiano migliaia di euro.
Cosa garantisce invece l’autentica del notaio austriaco? Niente di tutto ciò. Leggiamo, testualmente, cosa dice l’art. 79, comma 6, della legge notarile austriaca (legge 25 luglio 1871 sull’ordinamento del notariato, come successivamente modificata), a proposito delle autentiche notarili austriache: “Il notaio deve prendere conoscenza del contenuto dell’atto solo per quel tanto che gli occorre per l’annotazione nel registro delle autentiche; egli non risponde né del contenuto dell’atto né della legittimazione della parte. Non si applica il disposto dell’art. 34 (cioè non vi è nessun divieto di ricevere atti contrari alla legge o compiuti da incapaci di agire: n.d.r.)”. In pratica, il notaio austriaco non controlla nulla e non risponde di nulla che abbia a che fare con il contenuto dell'atto. Allora come si spiega che gli atti notarili austriaci possono essere utilizzati in Italia? La risposta è semplice: in base ad una legge speciale, attuativa di una convenzione nazionale bilaterale (art. 3, comma 9, del D.L. 31 dicembre 1996 n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febbraio 1997 n. 30), l’autentica del notaio austriaco vale esclusivamente per consentire di trasferire gli immobili situati nelle nuove province italiane in cui si applica il regime tavolare ex austriaco (Trentino, Friuli); ciò perché in questi casi il controllo di legalità, non effettuato dal notaio austriaco, viene svolto dal giudice tavolare (art. 94 della legge tavolare, allegata al R.D. n. 499/1929). Un sistema che non può in nessun modo essere riprodotto sul resto del territorio nazionale, perché i pubblici registri immobiliare e delle imprese hanno una regolamentazione completamente diversa, che assegna ai pubblici funzionari compiti limitati affidando ai notai tutte le verifiche del caso.
A questo punto, appare chiaro perché il notaio austriaco percepisce solo poche centinaia di euro: perché per autenticare una scrittura privata fa, veramente, ben poco, praticamente verifica soltanto l’identità delle parti e non dà alcuna garanzia ai contraenti. L’acquirente di un immobile, spesso ignaro dei tecnicismi legislativi, rischia di spendere i propri risparmi di una vita per l’acquisto della casa trovandosi poi, per esempio, una bella ipoteca della quale nessuno gli ha mai parlato, o un atto con errori catastali, o firmato da chi non è proprietario. Insomma, con un pugno di mosche in mano …

Notariato - I numeri

Come preannunciato nel post di ieri, ecco i primi numeri.

Nei prossimi giorni confronteremo le parcelle dei notai rispetto a quelle di avvocati e commercialisti e, soprattutto, rispetto alle provvigioni degli agenti immobiliari.

L’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un Paese, come l’Italia, in cui c’è una forte vocazione alla litigiosità.

Si può fare l’esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni.

Per avere un riferimento di quanto incida l’effetto preventivo dell’attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005).

In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile – data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza “a priori” garantita dall’intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall’assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria.

Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell’immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata), a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che, nella maggioranza dei casi, corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa.

Poniamo l’esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari.

In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito.

La responsabilità disciplinare dei notai può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione.

L’attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio.

Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all’atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate.

In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all’Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Maggiori approfondimenti, con confronti rispetto al sistema anglosassone, possono essere reperiti qui.