Le autentiche dei notai austriaci: cosa garantiscono ?

Si assiste sempre più spesso, sui mass media, ad una disinformazione sistematica circa il ruolo svolto dal notaio in Italia, a confronto con il notariato, ed in genere il sistema legale, di altri Stati. Un esempio che viene spesso citato, e che merita un breve commento, è quello dei notai austriaci. Questi ultimi – si dice – hanno parcelle di poche centinaia di euro, a fronte delle quali assicurerebbero lo stesso tipo di servizio assicurato dai notai italiani. Affermazione totalmente falsa, dovuta a ignoranza o, peggio, mala fede.
E’ opportuno, allora, fare una verifica puntuale, fondata sulle norme di legge, dei rispettivi compiti, e delle responsabilità dei notai italiani e austriaci. L’elenco delle norme è, certo, un po’ noioso, ma serve per parlare in modo documentato di questo problema.
Il notaio italiano è tenuto a verificare la legalità degli atti che riceve o autentica (art. 28 della legge n. 89/1913), e quindi è obbligato a verificare la loro conformità al codice civile ed alle leggi speciali, con riguardo, ad esempio, alla materia delle garanzie, agli accertamenti ipotecari e catastali, alla disciplina urbanistica (artt. 30 e 46 del d.p.r. n. 380/2001), al rendimento energetico negli edifici (art. 6, comma 3, D. Lgs. n. 192/2005), ai poteri di rappresentanza di chi firma l’atto (art. 54 del R.D. n. 1326/1914), alla relativa volontà e capacità di agire (art. 47 della legge n. 89/1913); per non parlare della consulenza fiscale qualificata (che il notaio italiano è obbligato a fornire: Cass. 13 gennaio 2003 n. 309), grazie alla quale spesso i contraenti risparmiano migliaia di euro.
Cosa garantisce invece l’autentica del notaio austriaco? Niente di tutto ciò. Leggiamo, testualmente, cosa dice l’art. 79, comma 6, della legge notarile austriaca (legge 25 luglio 1871 sull’ordinamento del notariato, come successivamente modificata), a proposito delle autentiche notarili austriache: “Il notaio deve prendere conoscenza del contenuto dell’atto solo per quel tanto che gli occorre per l’annotazione nel registro delle autentiche; egli non risponde né del contenuto dell’atto né della legittimazione della parte. Non si applica il disposto dell’art. 34 (cioè non vi è nessun divieto di ricevere atti contrari alla legge o compiuti da incapaci di agire: n.d.r.)”. In pratica, il notaio austriaco non controlla nulla e non risponde di nulla che abbia a che fare con il contenuto dell'atto. Allora come si spiega che gli atti notarili austriaci possono essere utilizzati in Italia? La risposta è semplice: in base ad una legge speciale, attuativa di una convenzione nazionale bilaterale (art. 3, comma 9, del D.L. 31 dicembre 1996 n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febbraio 1997 n. 30), l’autentica del notaio austriaco vale esclusivamente per consentire di trasferire gli immobili situati nelle nuove province italiane in cui si applica il regime tavolare ex austriaco (Trentino, Friuli); ciò perché in questi casi il controllo di legalità, non effettuato dal notaio austriaco, viene svolto dal giudice tavolare (art. 94 della legge tavolare, allegata al R.D. n. 499/1929). Un sistema che non può in nessun modo essere riprodotto sul resto del territorio nazionale, perché i pubblici registri immobiliare e delle imprese hanno una regolamentazione completamente diversa, che assegna ai pubblici funzionari compiti limitati affidando ai notai tutte le verifiche del caso.
A questo punto, appare chiaro perché il notaio austriaco percepisce solo poche centinaia di euro: perché per autenticare una scrittura privata fa, veramente, ben poco, praticamente verifica soltanto l’identità delle parti e non dà alcuna garanzia ai contraenti. L’acquirente di un immobile, spesso ignaro dei tecnicismi legislativi, rischia di spendere i propri risparmi di una vita per l’acquisto della casa trovandosi poi, per esempio, una bella ipoteca della quale nessuno gli ha mai parlato, o un atto con errori catastali, o firmato da chi non è proprietario. Insomma, con un pugno di mosche in mano …

Cessioni di quote ai commercialisti, quali controlli?

In merito alla norma del disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 18 giugno u.s., che prevede - in relazione alle cessioni di quote di società a responsabilità limitata - l'equiparazione alla firma autenticata da notaio della firma digitale (non autenticata), con trasmissione telematica successiva della scrittura privata informatica al registro delle imprese da parte del commercialista abilitato, sul Sole 24 Ore del 24 giugno appare un'intervista al presidente dei commercialisti, il quale afferma che "il controllo legale sugli atti non si fa neppure ora", e che "davanti a due parti consenzienti, l'unica verifica, in capo al notaio, è la loro identità". Ciò non corrisponde a verità. L'intervento del notaio implica automaticamente applicazione dell'art. 28 della legge n. 89/1913 (controllo di legalità, sanzionato disciplinarmente dall'art. 138 della stessa legge) e dell'art. 54 del relativo regolamento di attuazione, R.D. n. 1326/1914 (che obbliga il notaio a verificare i poteri di rappresentanza e le autorizzazioni richieste dalla legge). Il notaio verifica quindi obbligatoriamente la capacità di agire delle parti (la cui volontà è tenuto ad indagare: art. 47 della legge n. 89/1913), l'idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione, redige l'atto sotto la propria responsabilità professionale e disciplinare. Nessuna responsabilità professionale né tanto meno disciplinare vi sarà in futuro da parte del semplice "incaricato alla spedizione telematica", e quindi tutti questi controlli verranno meno. Questo "incaricato alla trasmissione telematica" non ha nessun obbligo di legge non solo riguardo alla scrittura privata, ma neanche di iscrivere, con buona pace delle norme antiriciclaggio. Il privato, titolare della smart card, sulla base del vigente codice dell'amministrazione digitale (art. 21, comma 2, del D. Lgs. n. 82/2005) può fornire prova contraria circa il "personale utilizzo" della stessa, senza necessità di querela di falso (disconoscendo quindi con facilità la firma digitale). Oltretutto verrà meno il gettito per l'erario riguardo ad imposte di bollo e registro (la scrittura privata non autenticata non è, infatti, soggetta a registrazione in termine fisso).
Siciliotti afferma poi che "per queste operazioni il cliente chiede quasi sempre consulenza al commercialista di fiducia, con cui ci si accorda su prezzo e modalità di pagamento. Dal notaio si va solo per la firma e l'invio". Anche questo non corrisponde al vero. L'art. 47 della legge n. 89/1913 dispone che il notaio indaga la volontà delle parti e dirige personalmente la redazione dell'atto. Attività che è svolta dal notaio, in quanto pubblico ufficiale, con terzietà e imparzialità. Inoltre, in base alle vigenti norme deontologiche, il notaio deve dettagliatamente informare e chiarire alle parti ogni aspetto dell'operazione, e deve inserire in atto tutta una serie di clausole di garanzia. In base al codice deontologico vigente il notaio, infine, adotta la forma dell'atto pubblico salvo contraria richiesta delle parti (la scrittura privata autenticata è, quindi, eccezionale; anche per essa, peraltro, l'art. 28 della legge notarile, come modificato nel 2005, prevede il controllo notarile di legalità), con le conseguenti responsabilità.

Notariato - I numeri

Come preannunciato nel post di ieri, ecco i primi numeri.

Nei prossimi giorni confronteremo le parcelle dei notai rispetto a quelle di avvocati e commercialisti e, soprattutto, rispetto alle provvigioni degli agenti immobiliari.

L’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un Paese, come l’Italia, in cui c’è una forte vocazione alla litigiosità.

Si può fare l’esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni.

Per avere un riferimento di quanto incida l’effetto preventivo dell’attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005).

In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile – data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza “a priori” garantita dall’intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall’assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria.

Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell’immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata), a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che, nella maggioranza dei casi, corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa.

Poniamo l’esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari.

In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito.

La responsabilità disciplinare dei notai può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione.

L’attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio.

Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all’atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate.

In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all’Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Maggiori approfondimenti, con confronti rispetto al sistema anglosassone, possono essere reperiti qui.