Quanto vale la sicurezza dell'acquisto immobiliare?

La soluzione razionale del dibattito sull’istituzione giuridica definita “notariato latino” richiede una analisi costi / benefici del notariato, che compari i benefici collettivi derivanti dalla certa osservanza delle regole poste dall’ordinamento ed i costi dell’intervento obbligatorio di un gatekeeper (VanDenBergh).

L’esistenza di riserve di legge per particolari compiti professionali dipende, tra le altre motivazioni, dalla capacità di una certa figura professionale di assumere la funzione di “gestione del rischio”, fondamentale per l’efficienza dell’economia; in questi anni, altri Paesi hanno subito ingentissimi danni dall’incapacità di intere categorie professionali a fronteggiare i compiti di tutela della fede pubblica loro affidati (Shiller).

Il trade off tra regolamentazione e regole della concorrenza può risultare equo ed utile all’intero sistema, quando sia confermata la capacità di concentrare sul notaio la responsabilità del corretto esercizio della funzione delegata dallo Stato.

E’ tempo di cominciare a misurare l’importanza economica dell’apporto di “affidamento” del notariato: un primo esempio viene dagli Stati Uniti, Paese che non conosce l’istituto notarile ma ha sviluppato una forte sensibilità all’analisi dell’efficienza economica degli strumenti giuridici.
In uno studio apparso sull’ultimo numero della rivista Real Estate Economics, due economisti americani David M. Brasington e Robert F. Sarama, Deed Types, House Prices and Mortgage Interest Rates (in http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1189953) hanno calcolato l’influenza sul costo delle abitazioni del tipo di contratto di acquisto esistente.
La loro analisi è basata su ben trentasettemila compravendite di case in cinque aree metropolitane, che sono state trattate con una contrattualistica multiforme: ben quindici diversi modi di garantire l’acquirente sulla bontà del suo acquisto.

I risultati sono estremamente interessanti: avere una completa garanzia sulle modalità di verifica del titolo di proprietà aumenta il prezzo di una casa per il 52,4%!!!

L’indagine dimostra che questa differenza di prezzo non dipende dall’assicurazione del titolo (title insurance), ma da altre circostanze che riguardano le modalità della compravendita dell’abitazione

I due ricercatori segnalano anche una importante ricaduta di questo fenomeno: poiché le persone con redditi più bassi si accontentano più frequentemente di accettare minori garanzie nell’acquisto dell’abitazione, la loro capacità di accedere al credito bancario è ridotta dal difetto del titolo di acquisto. Conseguentemente, la loro rinuncia alle garanzia provoca il pagamento di tassi di interesse più alti.

Così si verifica che le fasce di popolazione meno abbienti tendono a sottovalutare l’importanza delle garanzie nella compravendita; conseguentemente i meno abbienti sopportano più gravi rischi e scontano maggiori costi nell’accesso al credito.

Sarebbe interessante verificare quanto migliorerebbe la situzione prevedendo una garanzia notarile, che i giudici considerano di "pace della mente".

Buon lavoro,
Alberto Forte

Registri pubblici senza notaio? Un esempio dalla Germania.

Il parlamento tedesco, il 26 giugno 2008, ha approvato la riforma delle società a responsabilità limitata (Gmbh-Gesellschaft mit beschränkter haftung). La relativa legge sta entrando in vigore in queste settimane, come informa C. Armbruester della Freie Universitaet di Berlino (v. Il Sole 24 Ore del 19 ottobre 2008, p. 23).

Una delle novità più rilevanti della nuova legge è la previsione di costituire una società utilizzando atti costitutivi e iscrizione nel Registro delle Imprese secondo modelli standard previsti dalla legge.

L’autore segnala anche che “Inizialmente si era pensato per questi casi di eliminare la necessità dell'atto notarile. Ma poi all'ultimo minuto si è deciso di soprassedere data l'importante funzione della consulenza e dell'avvertimento notarili."

Così commenta la vicenda il sempre attento Notaio Cesare Licini:
“L'aver previsto che il notaio continua a servire, non tanto sul piano della certificazione dell'identità (l'aspetto più "meccanico", se vogliamo), quanto sul piano dell'assistenza e dell'avvertimento (il c.d. "independent face-to-face counselling"), che sono l'aspetto più dotato di capacità relazionale nelle moderna società della complessità, e dove si deve giocare la capacità del notaio di inclusione sociale e di coinvolgimento del cliente come partner nel processo di produzione dell'atto notarile (il momento del fare), rappresenta un elemento forte di una (ri)costituzione della percezione di utilità del notaio nel pubblico.
E dimostra che si è preso atto che anche davanti ad una modellizzazione semplificata, l'asimmetria informativa resta troppo grande, e che può soccorrere solo l'assistenza di un terzo specialista indipendente e di fiducia (perchè la fiducia non è surrogabile).
Sarebbe stato assai grave, e avrebbe offerto una grandissima sponda a quelle forze che da noi si muovono con la stessa logica, che fosse passata una sorta di fungibilità del ruolo del notaio, con la quiescenza ad un modello standard, magari trasmesso con smart card e PIN, totalmente privo di quella relazionalità personale che gli USA dimostrano essere uno fra i fattori chiave del disastro finanziario.”

La scelta tedesca, quindi, pur andando nel senso della semplificazione, risulta attenta a due profili di estrema attualità: la consulenza e l’avvertimento, entrambi resi da un terzo indipendente che si coniugano, aggiungiamo noi, all’esigenza di affidabilità dei pubblici registri.

Non è fuor d’opera rilevare, infatti, come nei paesi in cui i registri pubblici possono essere “alimentati” da chiunque, ci si preoccupi di segnalare i rischi di inaffidabilità dell’informazione.

La sezione “disclaimer” della Companies House inglese (http://www.companieshouse.gov.uk/legal/disclaimer.shtml) è al riguardo significativa:

“The information available on this site is not intended to be comprehensive, and many details which may be relevant to particular circumstances have been omitted. Accordingly it should not be regarded as being a complete source of company law and information, and readers are advised to seek independent professional advice before acting on anything contained herein. Companies House cannot take any responsibility for the consequences of errors or omissions.“

Un Notariato per gli USA? Secondo Shiller, servirebbe

Robert J. Shiller non è un notaio, e neppure il marito di una graziosa notaia.

E' un severo docente di Finanza in una delle più prestigiose università americane (Arthur M. Okun Professor of Economics, Department of Economics and Cowles Foundation for Research in Economics, Yale University, e Professor of Finance and Fellow nell'International Center for Finance, Yale School of Management), scrive saggi internazionalmente riconosciuti sulla speculazione borsistica, dirige un centro studi dedicato al mercato immobiliare americano che elabora un indice utilizzato dalla Borsa di Chicago.
Chi fosse curioso di vedere che faccia ha, può trovare maggiori informazioni sulla sua pagina web.

Eppure il Professor Shiller dedica qualche attenzione ai notai nel suo ultimo libro, The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It, Princeton University Press, 2008.
Straordinariamente, non lo fa per decretarne l'assurdità logica, oppure per associarsi al coro di chi sancisce l'anacronistica inutilità degli scribi nostrani: eravamo abituati a sentirci dire che nel paradiso statunitense i notai per fortuna non esistono e che lì basta pagare cinque dollari al pizzicagnolo per l'autentica.
Tanto ... i contratti li fanno i legali di fiducia delle banche o delle imprese: si fa prima ed è più moderno!

Chi legge il libro di Shiller potrà invece verificare che esistono opinioni differenti e che provengono da fonte indipendente ed autorevole.

Nel capitolo sei, vengono esposte proposte di riforma del sistema di erogazione del credito ed in particolare della divulgazione delle necessarie informazioni; naturalmente, appare necessario predisporre adeguate "misure di sicurezza" per le persone che assumono mutui ipotecari senza avere sufficiente coscienza degli oneri connessi.

Shiller ricorda come sia pesante l'inerzia dell'utente nell'accettare supinamente contratti apparentemente standardizzati, senza approfondirne i contenuti: il tema della trasparenza, che tanto ancora deve essere studiato anche nel nostro Paese.

Shiller considera utile, a questo scopo, prevedere che il contratto di finanziamento sia stipulato con l'assistenza di un notaio di diritto civile (civil law notary); spiega ai suoi concittadini che i notai sono scelti dello Stato tra i professionisti legali con particolare preparazione ed esistono in molti Paesi, ma non negli Stati Uniti; chiarisce che il notaio deve leggere a voce alta il contratto e spiegarne i contenuti, fornendo i chiarimenti legali ad entrambe le parti, prima di procedere alla certificazione delle sottoscrizioni.

Secondo Shiller, questo approccio produce particolari vantaggi per coloro che non sono in grado di procurarsi una consulenza legale competente ed obiettiva.

La partecipazione di una figura professionale di questo tipo, qualificata ed indipendente, rende più sicuro l'intero sistema dei prestiti ipotecari e riduce il rischio che finanziatori senza scrupoli si avvalgano di legali proni a i loro interessi, per i quali sarebbe facile nascondere i rischi assunti da clienti ingenui.

Perciò il Professor Shiller, da Yale, ne suggerisce l'adozione negli Stati Uniti

Shiller sarà a Milano il 20 ottobre, per la presentazione dell'edizione italiana del suo libro.

Il notaio reinventato

di Alessandro "Duccio" Marzocchi

D. lgs. 2008 n. 115 sulla certificazione energetica.

L'art. 18 comma 6 conferma l'attesa infinita di provvedimenti che avrebbero dovuto essere emanati da quasi tre anni.

Il giurista può così mettere in pratica quanto ha letto sui termini ordinatori e non perentori: fa sempre bene rinfrescare la memoria !

Il legislatore pensa voi, a gratis allena la vostra mente.

Ma questa è banalità, quando la crisi esonda.

Chi vuole distruggere i notai leggerà con apprensione l'allegato 3 al (punto ? articolo ?) 2: soggetti abilitati. Essi devono superare esami finali (pareva che il concetto di selezione andasse in disabitudine). Occorre anche assicurare indipendenza ed imparzialità di giudizio dei soggetti certificatori.

Esami, indipendenza, imparzialità: piano piano reinventano il notaio.

Le autentiche dei notai austriaci: cosa garantiscono ?

Si assiste sempre più spesso, sui mass media, ad una disinformazione sistematica circa il ruolo svolto dal notaio in Italia, a confronto con il notariato, ed in genere il sistema legale, di altri Stati. Un esempio che viene spesso citato, e che merita un breve commento, è quello dei notai austriaci. Questi ultimi – si dice – hanno parcelle di poche centinaia di euro, a fronte delle quali assicurerebbero lo stesso tipo di servizio assicurato dai notai italiani. Affermazione totalmente falsa, dovuta a ignoranza o, peggio, mala fede.
E’ opportuno, allora, fare una verifica puntuale, fondata sulle norme di legge, dei rispettivi compiti, e delle responsabilità dei notai italiani e austriaci. L’elenco delle norme è, certo, un po’ noioso, ma serve per parlare in modo documentato di questo problema.
Il notaio italiano è tenuto a verificare la legalità degli atti che riceve o autentica (art. 28 della legge n. 89/1913), e quindi è obbligato a verificare la loro conformità al codice civile ed alle leggi speciali, con riguardo, ad esempio, alla materia delle garanzie, agli accertamenti ipotecari e catastali, alla disciplina urbanistica (artt. 30 e 46 del d.p.r. n. 380/2001), al rendimento energetico negli edifici (art. 6, comma 3, D. Lgs. n. 192/2005), ai poteri di rappresentanza di chi firma l’atto (art. 54 del R.D. n. 1326/1914), alla relativa volontà e capacità di agire (art. 47 della legge n. 89/1913); per non parlare della consulenza fiscale qualificata (che il notaio italiano è obbligato a fornire: Cass. 13 gennaio 2003 n. 309), grazie alla quale spesso i contraenti risparmiano migliaia di euro.
Cosa garantisce invece l’autentica del notaio austriaco? Niente di tutto ciò. Leggiamo, testualmente, cosa dice l’art. 79, comma 6, della legge notarile austriaca (legge 25 luglio 1871 sull’ordinamento del notariato, come successivamente modificata), a proposito delle autentiche notarili austriache: “Il notaio deve prendere conoscenza del contenuto dell’atto solo per quel tanto che gli occorre per l’annotazione nel registro delle autentiche; egli non risponde né del contenuto dell’atto né della legittimazione della parte. Non si applica il disposto dell’art. 34 (cioè non vi è nessun divieto di ricevere atti contrari alla legge o compiuti da incapaci di agire: n.d.r.)”. In pratica, il notaio austriaco non controlla nulla e non risponde di nulla che abbia a che fare con il contenuto dell'atto. Allora come si spiega che gli atti notarili austriaci possono essere utilizzati in Italia? La risposta è semplice: in base ad una legge speciale, attuativa di una convenzione nazionale bilaterale (art. 3, comma 9, del D.L. 31 dicembre 1996 n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febbraio 1997 n. 30), l’autentica del notaio austriaco vale esclusivamente per consentire di trasferire gli immobili situati nelle nuove province italiane in cui si applica il regime tavolare ex austriaco (Trentino, Friuli); ciò perché in questi casi il controllo di legalità, non effettuato dal notaio austriaco, viene svolto dal giudice tavolare (art. 94 della legge tavolare, allegata al R.D. n. 499/1929). Un sistema che non può in nessun modo essere riprodotto sul resto del territorio nazionale, perché i pubblici registri immobiliare e delle imprese hanno una regolamentazione completamente diversa, che assegna ai pubblici funzionari compiti limitati affidando ai notai tutte le verifiche del caso.
A questo punto, appare chiaro perché il notaio austriaco percepisce solo poche centinaia di euro: perché per autenticare una scrittura privata fa, veramente, ben poco, praticamente verifica soltanto l’identità delle parti e non dà alcuna garanzia ai contraenti. L’acquirente di un immobile, spesso ignaro dei tecnicismi legislativi, rischia di spendere i propri risparmi di una vita per l’acquisto della casa trovandosi poi, per esempio, una bella ipoteca della quale nessuno gli ha mai parlato, o un atto con errori catastali, o firmato da chi non è proprietario. Insomma, con un pugno di mosche in mano …

Cessioni di quote ai commercialisti, quali controlli?

In merito alla norma del disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 18 giugno u.s., che prevede - in relazione alle cessioni di quote di società a responsabilità limitata - l'equiparazione alla firma autenticata da notaio della firma digitale (non autenticata), con trasmissione telematica successiva della scrittura privata informatica al registro delle imprese da parte del commercialista abilitato, sul Sole 24 Ore del 24 giugno appare un'intervista al presidente dei commercialisti, il quale afferma che "il controllo legale sugli atti non si fa neppure ora", e che "davanti a due parti consenzienti, l'unica verifica, in capo al notaio, è la loro identità". Ciò non corrisponde a verità. L'intervento del notaio implica automaticamente applicazione dell'art. 28 della legge n. 89/1913 (controllo di legalità, sanzionato disciplinarmente dall'art. 138 della stessa legge) e dell'art. 54 del relativo regolamento di attuazione, R.D. n. 1326/1914 (che obbliga il notaio a verificare i poteri di rappresentanza e le autorizzazioni richieste dalla legge). Il notaio verifica quindi obbligatoriamente la capacità di agire delle parti (la cui volontà è tenuto ad indagare: art. 47 della legge n. 89/1913), l'idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione, redige l'atto sotto la propria responsabilità professionale e disciplinare. Nessuna responsabilità professionale né tanto meno disciplinare vi sarà in futuro da parte del semplice "incaricato alla spedizione telematica", e quindi tutti questi controlli verranno meno. Questo "incaricato alla trasmissione telematica" non ha nessun obbligo di legge non solo riguardo alla scrittura privata, ma neanche di iscrivere, con buona pace delle norme antiriciclaggio. Il privato, titolare della smart card, sulla base del vigente codice dell'amministrazione digitale (art. 21, comma 2, del D. Lgs. n. 82/2005) può fornire prova contraria circa il "personale utilizzo" della stessa, senza necessità di querela di falso (disconoscendo quindi con facilità la firma digitale). Oltretutto verrà meno il gettito per l'erario riguardo ad imposte di bollo e registro (la scrittura privata non autenticata non è, infatti, soggetta a registrazione in termine fisso).
Siciliotti afferma poi che "per queste operazioni il cliente chiede quasi sempre consulenza al commercialista di fiducia, con cui ci si accorda su prezzo e modalità di pagamento. Dal notaio si va solo per la firma e l'invio". Anche questo non corrisponde al vero. L'art. 47 della legge n. 89/1913 dispone che il notaio indaga la volontà delle parti e dirige personalmente la redazione dell'atto. Attività che è svolta dal notaio, in quanto pubblico ufficiale, con terzietà e imparzialità. Inoltre, in base alle vigenti norme deontologiche, il notaio deve dettagliatamente informare e chiarire alle parti ogni aspetto dell'operazione, e deve inserire in atto tutta una serie di clausole di garanzia. In base al codice deontologico vigente il notaio, infine, adotta la forma dell'atto pubblico salvo contraria richiesta delle parti (la scrittura privata autenticata è, quindi, eccezionale; anche per essa, peraltro, l'art. 28 della legge notarile, come modificato nel 2005, prevede il controllo notarile di legalità), con le conseguenti responsabilità.