Notaio: non solo mercato.

Era un rito che si ripeteva dinanzi a lui nella mia adolescenza, quasi ciclicamente. E tuttora ne serbo il ricordo come di personaggio austero, dal passo cadenzato, ma comunque l'unico che nel comune sentire mio e dei miei genitori potesse formare quel documento: il notaio Z., dalle sopracciglia foltissime, il volto poco incline al sorriso, sedeva dietro la scrivania scarsamente illuminata, sollevava il documento predisposto da un'anziana (ma fedelissima ed intransigente) segretaria, ne dava lettura e soprattutto interpellava i miei genitori circa la loro reale intenzione di 'affidarmi' - sia pure per il tempo di una breve vacanza - alle cure di un 'organizzatore' di soggiorni estivi per ragazzi, autorizzandolo ad accompagnarmi all'estero, senza la loro presenza.
Certo, negli anni '60 - '70 la questione del 'mercato' neanche si sapeva cosa mai fosse: i miei genitori, io stesso, non avremmo potuto riporre la fiducia in nessuno se non nel serioso Notaio 'di famiglia', e il documento che Egli predisponeva ed i miei genitori sottoscrivevano aveva in sé la valenza che gli competeva, per la funzione di tutela degli interessi in gioco in sé racchiusa, senza porsi il problema se esso fosse o meno accettabile in una logica 'mercatista'.
Oggi non è più così, lo sappiamo bene, ed ogni attività, prestazione, viene valutata nell'ottica del rapporto 'costi/benefici'.
Ora se questa è una chiave di lettura accettabile per le prestazioni suscettibili di una valutazione (solo) economica, non lo è più per quelle prestazioni che attengono alla cd. 'Cultura delle regole', una cultura cioè basata sulla tutela di interessi che attengono ai 'valori' della legalità , non solo alle tasche.
Ad esempio, in una trattativa immobiliare, l'acquirente di un immobile, per il cui acquisto può impegnare buona parte dei suoi risparmi, si determinerà all'acquisto - come è evidente - non solo per acquisire l'astratta titolarità di un bene, ma anche perchè la trattativa complessivamente sia rispettosa dei dettami e dei criteri della 'legalità', in senso ampio ed oggettivo (dalla validità della documentazione posta a base della trattativa alla inesistenza di pregiudizi per chi acquista, alla effettiva titolarità da parte di chi dispone del bene, alla regolarità urbanistica del bene, ecc...).
Così come in una trattativa avente ad oggetto la cessione di partecipazioni societarie (ivi comprese quelle di s.r.l. che il recente ddl presentato dal governo vorrebbe 'liberalizzare' consentendo che si perfezionino anche con atto sottoscritto semplicemente con firma elettronica non autenticata da pubblico ufficiale) l'acquirente sarà senz'altro interessato allo svolgimento di tutte le indagini volte a verificare la legittimazione di chi dispone delle partecipazioni stesse, la loro effettiva rispondenza al valore economico della frazione di patrimonio sociale che rappresentano, all'inesistenza di carichi e gravami in grado magari di annullare la dichiarata valenza economica delle partecipazioni stesse. Per non parlare della 'fiducia' che tale acquirente ha necessità di riporre in un soggetto delegato dall'ordinamento istituzionalmente a svolgere tali indagini e controlli, quale appunto il notaio.
Se quindi la caratterizzazione distintiva del notaio è quella di “gate-keeper”, che , come efficacemente detto, dà protezione piuttosto che ricercare protezione dal sistema, che ‘rende semplice ciò che è complesso’, che si batte affinché sia dai più condiviso che “riconoscere ad un diritto di scarso valore economico la stessa tutela riconosciuta ad uno di cospicuo valore, costituisce un principio fondamentale della nostra civiltà giuridica, che oggi più che mai richiede tutela” , beh tutto questo depone nel senso di estromettere dal 'mercato' e dalla sua logica solo quantistica la figura e l'attività del notaio.
La sua è una funzione che anche la Cassazione ha riconosciuto essere parte integrante di quella pubblica di produzione della legalità e anche ontologicamente diversa da un servizio in 'vendita' sul mercato.
D'altra parte, in un'ottica che non sia condizionata dall'ansia di immettere nel mercato solo elementi dirompenti, fondati su una concorrenza sfrenata e svincolata da ogni riferimento reale rispetto agli strumenti, alle conoscenze e alle professionalità che consentono l'affermazione e la tutela di quelle 'regole (cui si accennava), è proprio l'elemento 'fiducia' che può irrobustire le dinamiche del mercato stesso, creando affidamento nelle scelte e nei comportamenti assunti dai soggetti che ne siano protagonisti. Basti pensare alla recente crisi del mercato immobiliare americano determinata in gran parte da quella dei mutui 'subprime', per rendersi conto che la trasparenza, la prestazione di valide garanzie, il controllo preventivo sulla fattibilità di operazioni negoziali e commerciali sono essenziali perchè quelle dinamiche non s'inceppino, innestando perniciosi fenomeni di ‘ricaduta’ sull’intero sistema economico e di preoccupante recessione.
E non a caso, proprio di recente, è stato ricordato dal Presidente di Rcs, Piergaetano Marchetti, a margine di un convegno tenutosi a Milano il 27 giugno u.s. organizzato dal Consiglio Notarile di Milano alla Fondazione Cariplo, che anche nel famigerato rapporto Attali, (elaborato dalla omonima commissione voluta dal Presidente francese Sarkosy e foriero di ricette per liberalizzare la crescita della Francia) si riconosce che l'attività notarile ha una funzione di attività preventiva della legalità.
E allora il notaio e la sua attività non si pongono 'contro' il mercato, semmai ne concorrono a massimizzare le valenze e le dinamiche: alla sola condizione, però, che il 'mercato' stesso non ne consideri assolutamente fungibile ed omologabile il suo peculiare contributo.
Se così non fosse, non si spiegherebbe perché in una recente Risoluzione sulle professioni legali , il Parlamento europeo con autorevolezza ed ufficialità ha riconosciuto “pienamente la funzione cruciale [da esse] esercitata in una società democratica, al fine di garantire il rispetto dei diritti fondamentali, lo stato di diritto e la sicurezza nell’applicazione della legge”.

Liberalizzazioni e governo a distanza: la terzietà come controllo delle eccedenze

Il momento del notariato è fatto di deja vù.
Pensate alle esecuzioni immobiliari. Le funzioni già attribuite al notaio sono di poi state attribuite ad avvocati o commercialisti.
Una tale scelta segna in tutta evidenza una volontà tesa a legittimare l'esercizio privato di funzioni giurisdizionali non essendo le figure professionali delegabili, portatrici delle medesime caratteristiche di terzietà di quella notarile.
D'altro canto è questa una tendenza che va prendendo piede in altri ambiti processuali come quello fallimentare e risponde ad una esigenza sentita trasversalmente dagli schieramenti politici e cioè quella di esercitare il controllo sociale attraverso un governo a distanza che tenda più che ad affermare l'eguaglianza di opportunità proteggere i cittadini dalle esclusioni. Così è che le c.d. liberalizzazioni procedono su due binari.
Il primo è quello ridistributivo tendente a riallineare competenze non già sulla base della allocazione ottimale delle risorse ma sul piano della distribuzione dei redditi in base a criteri di politica sociale fortemente influenzata dal lobbismo tribale tipico di una società arcaica.
Il secondo è quello di fortemente limitare forme di controllo sociale basate su figure istituzionalmente connotate dalla terzietà della azione e dunque dalla indipendenza quali quelle tipiche della funzione giudiziaria o notarile.
Le esigenze di controllo sociale nella visione neo- conservatrice si concentrano su una punizione delle eccedenze ovverosia di quei comportamenti che mettono in crisi il concetto di cittadinanza basato sul lavoro con quello di homo oeconomicus basato sulla competizione e la precarietà.
La selezione tra comportamenti viene fatta sulla base di raggruppamenti delle diversità in classi pericolose.
La distinzione tra deviante e precario, tra criminale e irregolare, tra lavoratore della economia illegale da quello dell'economia informale determina il raggruppamento per categoria.
A livello di giustizia e di altre forme di controllo sociale in ambito giuridico si ragiona in termini attuariali, assicurativi.
Così lo Stato affida le categorie non a rischio alla giustizia privata (vedi le diverse varie forme di ADR) ora a forme di controllo privato ( polizia privata, certificazione o attestazione di pubblica fede privata) mediante mercenarizzazione delle sue funzioni.
E limita il campo di azione della terzietà alle categorie c.d. a rischio. L'emendamento sul cosiddetto decreto sicurezza presentato dai senatori Berselli e Vizzini e poi approvato nonostante le resistenze della magistratura , che "stabilisce criteri di priorità per la trattazione dei processi più urgenti e che destano particolare allarme sociale" va in questa direzione limitando l'esercizio della azione penale alle classi definite o ritenute pericolose.
Così è per l'esercizio della funzione notarile solo in riguardo ai profili di pericolosità sociale di determinate categorie di soggetti (vedi le norme in materia di riciclaggio, di certificazione energetica, di sicurezza degli impianti, di regolarità urbanistica nella contrattazione immobiliare).

Lo strano caso delle "ipoteche zombie"

Tra le varie lenzuolate lasciateci in eredità dal (poco) rimpianto ministro Bersani, un posto a parte merita il procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche (art. 13, commi da 8-sexies ad 8-quaterdecies della legge 40/2007, meglio conosciuta come legge Bersani-bis). Perchè semplificato? Perchè nel procedimento ordinario, dopo avere estinto il mutuo, il debitore deve rivolgersi ad un notaio, il quale riceve l'atto di consenso da parte della banca e presenta l'istanza di cancellazione dell'ipoteca in conservatoria (costo dell'operazione: qualche centinaio di euro, variabile secondo l'importo dell'ipoteca); nel procedimento previsto dalla legge Bersani-bis, invece, è la stessa banca che deve comunicare l'avvenuta estinzione del mutuo alla conservatoria, la quale procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca. Il tutto senza spese per il debitore e senza l'intervento del notaio.
Si tratta, nelle intenzioni del legislatore, di una vera e propria liberalizzazione: facendo risparmiare al mutuatario/consumatore una spesa considerata inutile, si liberano risorse produttive contribuendo al rilancio dell'economia del paese. L’intervento del notaio è considerato non necessario, in quanto all’atto notarile di consenso alla cancellazione dell’ipoteca viene equiparata la semplice comunicazione di estinzione del debito sottoscritta con firma digitale dal legale rappresentante della banca o da altro soggetto autorizzato (un po’ come si vorrebbe fare adesso per le cessioni di quote sociali, in cui all’atto autenticato dal notaio viene equiparato il documento informatico sottoscritto con firma digitale dalle parti).
Le cose, tuttavia, non stanno proprio così, poiché, mentre l’atto ricevuto o autenticato dal notaio fornisce la garanzia della correttezza del procedimento nonché della effettiva provenienza del consenso alla cancellazione da parte della banca, la comunicazione sottoscritta con firma digitale non mette al riparo da eventuali errori da parte della banca né da possibili falsificazioni. Inoltre, secondo l’interpretazione fornita dalla stessa Agenzia del Territorio con la Circolare n. 5/2007, la cancellazione semplificata non ha la stessa efficacia della cancellazione ordinaria: mentre quest'ultima, infatti, ha sempre efficacia costitutiva (comporta cioè la definitiva ed irrevocabile estinzione dell'ipoteca anche se sia avvenuta illegittimamente ed anche quando il pagamento del debito sia stato successivamente annullato o revocato), la cancellazione semplificata ha invece efficacia di mera pubblicità-notizia, ossia attesta solo che la banca ha comunicato che il debito è stato estinto. Se la comunicazione è stata effettuata per errore ovvero è falsa, l'ipoteca non si estingue, nonostante che sia stata cancellata: potremmo definirla, con un pizzico di fantasia, un'ipoteca zombie, un morto vivente. Troppo complicato? Facciamo allora qualche esempio.
1) Dopo aver contratto un primo mutuo, Tizio si rivolge ad un altra banca, che gli concede un nuovo mutuo surrogandosi nell'ipoteca a suo tempo iscritta a garanzia del primo mutuo (si tratta dell'istituto conosciuto nella pratica come portabilità del mutuo). La banca originaria riceve il pagamento e consente alla surrogazione dell'ipoteca; dopo, però, per trascuratezza o per errata interpretazione della legge, comunica l'avvenuta estinzione del mutuo alla conservatoria, che procede alla cancellazione dell'ipoteca: conseguentemente la seconda banca perde la sua garanzia e chiede al mutuatario di concedergli una nuova ipoteca.
2) Caio ha concesso, a garanzia di alcuni mutui da lui contratti con diverse banche, varie ipoteche di grado successivo (primo, secondo e così via), tutte gravanti sugli stessi immobili. Ad un certo punto rinegozia il mutuo con la banca garantita da ipoteca di primo grado, e quest'ultima, per errore, fa partire la comunicazione di estinzione dell'obbligazione; di conseguenza il conservatore cancella l'ipoteca. Accortasi dell'errore, la banca chiede al debitore di concedergli una nuova ipoteca e questi vi consente; ma la nuova ipoteca prende grado successivo a quello dell'ultima ipoteca iscritta (ossia va in coda a tutte le altre).
3) Sempronio, abilissimo hacker informatico di pochi scrupoli, acquista un immobile di grande valore contraendo un mutuo per l'acquisto. Successivamente, avvalendosi delle sue conoscenze tecniche, penetra negli archivi informatici della banca e riesce a far partire la comunicazione di estinzione dell'obbligazione all'insaputa di quest'ultima; il conservatore riceve la comunicazione e cancella l'ipoteca. A questo punto, Sempronio vende la casa come libera, incassa il ricavato e parte per l’estero senza più dare notizie di sé. La banca, naturalmente, pretende di agire sull'immobile per recuperare il proprio credito come se l'ipoteca non fosse mai stata cancellata.
Casi di scuola, si dirà. Ebbene no: due di questi tre esempi non sono ipotesi astratte, ma sono casi realmente avvenuti che restano in attesa di una soluzione (all'acuto lettore il compito di distinguere i casi veri da quello di fantasia, con l'avvertenza che le apparenze ingannano e la realtà supera la fantasia). Propongo pertanto questi semplici quesiti, invitando il lettore a dare una risposta:
a) può una semplice firma digitale sostituire l’autentica notarile?
b) è proprio vero che l’intervento del notaio non è indispensabile per gli atti per i quali la legge non richiede la forma pubblica a pena di nullità, ma che sono soggetti ad iscrizione o trascrizione nei registri di pubblicità (ad es., atti immobiliari ed atti societari)?
c) più in generale, il risparmio di poche centinaia di euro (per la cancellazione delle ipoteche) o comunque di somme contenute rispetto al valore complessivo della pratica (il massimo di tariffa è di euro 7.141,50 per atti di valore superiore ad euro 4.650.000,00, ossia all’incirca lo 0,1535%, contro l’1,00% degli avvocati e lo 0,75% dei commercialisti, lasciamo perdere per carità di patria le agenzie immobiliari ed i consulenti finanziari), vale il rischio di perdere la sicurezza delle transazioni immobiliari e delle operazioni societarie, nonché la tanto decantata affidabilità dei registri italiani di pubblicità (Registri immobiliari e Registro delle Imprese) ?

Le autentiche dei notai austriaci: cosa garantiscono ?

Si assiste sempre più spesso, sui mass media, ad una disinformazione sistematica circa il ruolo svolto dal notaio in Italia, a confronto con il notariato, ed in genere il sistema legale, di altri Stati. Un esempio che viene spesso citato, e che merita un breve commento, è quello dei notai austriaci. Questi ultimi – si dice – hanno parcelle di poche centinaia di euro, a fronte delle quali assicurerebbero lo stesso tipo di servizio assicurato dai notai italiani. Affermazione totalmente falsa, dovuta a ignoranza o, peggio, mala fede.
E’ opportuno, allora, fare una verifica puntuale, fondata sulle norme di legge, dei rispettivi compiti, e delle responsabilità dei notai italiani e austriaci. L’elenco delle norme è, certo, un po’ noioso, ma serve per parlare in modo documentato di questo problema.
Il notaio italiano è tenuto a verificare la legalità degli atti che riceve o autentica (art. 28 della legge n. 89/1913), e quindi è obbligato a verificare la loro conformità al codice civile ed alle leggi speciali, con riguardo, ad esempio, alla materia delle garanzie, agli accertamenti ipotecari e catastali, alla disciplina urbanistica (artt. 30 e 46 del d.p.r. n. 380/2001), al rendimento energetico negli edifici (art. 6, comma 3, D. Lgs. n. 192/2005), ai poteri di rappresentanza di chi firma l’atto (art. 54 del R.D. n. 1326/1914), alla relativa volontà e capacità di agire (art. 47 della legge n. 89/1913); per non parlare della consulenza fiscale qualificata (che il notaio italiano è obbligato a fornire: Cass. 13 gennaio 2003 n. 309), grazie alla quale spesso i contraenti risparmiano migliaia di euro.
Cosa garantisce invece l’autentica del notaio austriaco? Niente di tutto ciò. Leggiamo, testualmente, cosa dice l’art. 79, comma 6, della legge notarile austriaca (legge 25 luglio 1871 sull’ordinamento del notariato, come successivamente modificata), a proposito delle autentiche notarili austriache: “Il notaio deve prendere conoscenza del contenuto dell’atto solo per quel tanto che gli occorre per l’annotazione nel registro delle autentiche; egli non risponde né del contenuto dell’atto né della legittimazione della parte. Non si applica il disposto dell’art. 34 (cioè non vi è nessun divieto di ricevere atti contrari alla legge o compiuti da incapaci di agire: n.d.r.)”. In pratica, il notaio austriaco non controlla nulla e non risponde di nulla che abbia a che fare con il contenuto dell'atto. Allora come si spiega che gli atti notarili austriaci possono essere utilizzati in Italia? La risposta è semplice: in base ad una legge speciale, attuativa di una convenzione nazionale bilaterale (art. 3, comma 9, del D.L. 31 dicembre 1996 n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febbraio 1997 n. 30), l’autentica del notaio austriaco vale esclusivamente per consentire di trasferire gli immobili situati nelle nuove province italiane in cui si applica il regime tavolare ex austriaco (Trentino, Friuli); ciò perché in questi casi il controllo di legalità, non effettuato dal notaio austriaco, viene svolto dal giudice tavolare (art. 94 della legge tavolare, allegata al R.D. n. 499/1929). Un sistema che non può in nessun modo essere riprodotto sul resto del territorio nazionale, perché i pubblici registri immobiliare e delle imprese hanno una regolamentazione completamente diversa, che assegna ai pubblici funzionari compiti limitati affidando ai notai tutte le verifiche del caso.
A questo punto, appare chiaro perché il notaio austriaco percepisce solo poche centinaia di euro: perché per autenticare una scrittura privata fa, veramente, ben poco, praticamente verifica soltanto l’identità delle parti e non dà alcuna garanzia ai contraenti. L’acquirente di un immobile, spesso ignaro dei tecnicismi legislativi, rischia di spendere i propri risparmi di una vita per l’acquisto della casa trovandosi poi, per esempio, una bella ipoteca della quale nessuno gli ha mai parlato, o un atto con errori catastali, o firmato da chi non è proprietario. Insomma, con un pugno di mosche in mano …

Cessioni di quote ai commercialisti, quali controlli?

In merito alla norma del disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 18 giugno u.s., che prevede - in relazione alle cessioni di quote di società a responsabilità limitata - l'equiparazione alla firma autenticata da notaio della firma digitale (non autenticata), con trasmissione telematica successiva della scrittura privata informatica al registro delle imprese da parte del commercialista abilitato, sul Sole 24 Ore del 24 giugno appare un'intervista al presidente dei commercialisti, il quale afferma che "il controllo legale sugli atti non si fa neppure ora", e che "davanti a due parti consenzienti, l'unica verifica, in capo al notaio, è la loro identità". Ciò non corrisponde a verità. L'intervento del notaio implica automaticamente applicazione dell'art. 28 della legge n. 89/1913 (controllo di legalità, sanzionato disciplinarmente dall'art. 138 della stessa legge) e dell'art. 54 del relativo regolamento di attuazione, R.D. n. 1326/1914 (che obbliga il notaio a verificare i poteri di rappresentanza e le autorizzazioni richieste dalla legge). Il notaio verifica quindi obbligatoriamente la capacità di agire delle parti (la cui volontà è tenuto ad indagare: art. 47 della legge n. 89/1913), l'idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione, redige l'atto sotto la propria responsabilità professionale e disciplinare. Nessuna responsabilità professionale né tanto meno disciplinare vi sarà in futuro da parte del semplice "incaricato alla spedizione telematica", e quindi tutti questi controlli verranno meno. Questo "incaricato alla trasmissione telematica" non ha nessun obbligo di legge non solo riguardo alla scrittura privata, ma neanche di iscrivere, con buona pace delle norme antiriciclaggio. Il privato, titolare della smart card, sulla base del vigente codice dell'amministrazione digitale (art. 21, comma 2, del D. Lgs. n. 82/2005) può fornire prova contraria circa il "personale utilizzo" della stessa, senza necessità di querela di falso (disconoscendo quindi con facilità la firma digitale). Oltretutto verrà meno il gettito per l'erario riguardo ad imposte di bollo e registro (la scrittura privata non autenticata non è, infatti, soggetta a registrazione in termine fisso).
Siciliotti afferma poi che "per queste operazioni il cliente chiede quasi sempre consulenza al commercialista di fiducia, con cui ci si accorda su prezzo e modalità di pagamento. Dal notaio si va solo per la firma e l'invio". Anche questo non corrisponde al vero. L'art. 47 della legge n. 89/1913 dispone che il notaio indaga la volontà delle parti e dirige personalmente la redazione dell'atto. Attività che è svolta dal notaio, in quanto pubblico ufficiale, con terzietà e imparzialità. Inoltre, in base alle vigenti norme deontologiche, il notaio deve dettagliatamente informare e chiarire alle parti ogni aspetto dell'operazione, e deve inserire in atto tutta una serie di clausole di garanzia. In base al codice deontologico vigente il notaio, infine, adotta la forma dell'atto pubblico salvo contraria richiesta delle parti (la scrittura privata autenticata è, quindi, eccezionale; anche per essa, peraltro, l'art. 28 della legge notarile, come modificato nel 2005, prevede il controllo notarile di legalità), con le conseguenti responsabilità.

L'efficienza del diritto aiuta l'economia?

Desidero riportare l'opinione di un docente califoniano, non sospettabile di simpatie notarili.

Robert Cooter ha tenuto una lezione all'Università Roma 3 (cfr. Il sistema giudiziario ? E' un fattore di crescita, di Giulio Napolitano e Andrea Zoppini, in Il Sole 24 ore, 20 giugno 2008, 19).
Robert Cooter è un nome della "Law and Economics", ed è titolare di cattedra a Berkeley, California.
La sua tesi è che lo sviluppo economico di un paese è legato al suo senso di legalità. La legalità si misura nelle regole scritte ma soprattutto nelle regole applicate sul campo. Per la sua "Teoria legale della crescita economica" ‹‹le norme non sono quelle scritte nei libri ... ma quelle dei comportamenti effettivi ... le leggi dell'India e della Nigeria sono simili a quelle dell'Inghilterra e quelle del Perù somigliano a quelle della Spagna.››
In teoria tutti possono fare tutto, ma questo è l'esatto opposto della specializzazione, che spiega perché chi si è rotto una gamba va dall'ortopedico e non dal cardiologo, anche se sono entrambi medici che in gran parte hanno seguito lo stesso percorso formativo.
Il notaio è un giurista specializzato in quei particolari contratti destinati ad archivi di pubblicità giuridica (compravendite immobiliari, ipoteche, aziende, società).
Il notaio è stato formato per essere "terzo" e come tale per garantire l'applicazione sul campo del principio generale di legalità (rule of law, si direbbe oggi); per questo il notaio è pubblico ufficiale "sopra le parti" e non consulente “di parte”, quali sono avvocati e commercialisti.
Il notaio appare antico – forse per colpa di sé stesso - eppure è modernissimo: pubblico ufficiale per garantire il principio di legalità, è contemporaneamente libero professionista per rispondere alle esigenze del cittadino e dell'economia con la flessibilità tipica del privato che rischia in proprio.
Il notaio deve far rispettare la legge, ma è poi in concorrenza con tutti i suoi colleghi: deve essere bravo e rigoroso ma anche rapido e disponibile per convincere il cliente a preferirlo. Se il cliente mi sceglie, io guadagno, altrimenti no.
Come ogni altro sistema, anche questo ha bisogno di suoi equilibri: il pubblico ufficiale è a servizio del mercato, al quale assicura il rispetto delle regole (senza il rispetto delle regole ... quale mercato vi sarebbe ?) ma non deve essere costretto a mercanteggiare, per questo è saggio dargli una complessiva sicurezza economica.
Noi notai non siamo perfetti, sbagliamo come tutti gli esseri umani anche se - è vero - i nostri errori sono rari. Grazie al lungo e severo tirocinio: quando superiamo il concorso il guadagno è ottimo ma arriviamo dopo lunghi anni di studio superando un concorso che è considerato il più difficile in Italia. Gli avvocati hanno tutti i titoli per presentarsi al nostro concorso, e molti di noi lo hanno superato venendo proprio dall'avvocatura.
Altri professionisti svolgono egregiamente il loro lavoro: avvocati, come detto, ma anche i commercialisti sono vicini a noi.
Pur essendo entrambi medici, all'ortopedico non viene in mente di fare il cardiologo e viceversa: cosa si direbbe se l'ospedale assegnasse il primariato di cardiologia ad un ortopedico ?
Perchè mai ogni tanto l'Italia si popola di bravi samaritani che - anche gratuitamente - si candidano a fare un mestiere diverso dal proprio? Sono benefattori della patria dei consumatori ai quali promettono tutto e gratis ?

Notariato - I numeri

Come preannunciato nel post di ieri, ecco i primi numeri.

Nei prossimi giorni confronteremo le parcelle dei notai rispetto a quelle di avvocati e commercialisti e, soprattutto, rispetto alle provvigioni degli agenti immobiliari.

L’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un Paese, come l’Italia, in cui c’è una forte vocazione alla litigiosità.

Si può fare l’esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni.

Per avere un riferimento di quanto incida l’effetto preventivo dell’attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005).

In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile – data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza “a priori” garantita dall’intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall’assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria.

Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell’immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata), a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che, nella maggioranza dei casi, corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa.

Poniamo l’esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari.

In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito.

La responsabilità disciplinare dei notai può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione.

L’attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio.

Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all’atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate.

In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all’Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Maggiori approfondimenti, con confronti rispetto al sistema anglosassone, possono essere reperiti qui.

Le ragioni di questo blog

Esiste una "questione notariato" in Italia ?

Recenti interventi del legislatore e dell'Autorità garante della concorrenza e del mercato,  quotidiane rivendicazioni di competenze "notarili" da parte di altre categorie professionali, rendono ormai ineludibile discutere con chiarezza se il Notariato, in Italia,  deve continuare ancora a godere di considerazione giuridico-sociale, alla luce della Costituzione e delle norme che ne regolano il funzionamento.

Lo Stato Italiano deve affermare in modo trasparente e chiaro, senza infingimenti, se intende ancora conservare i principi di certezza e legalità dei rapporti giuridici che fino ad oggi, come dimostrano i numeri (che prossimamente verranno pubblicati su questo blog), il Notariato ha garantito.