La c.d. semplificazione delle cessioni di quote : efficienza o spreco ?

di Alessandro Marzocchi

Quale vantaggio per il mercato, quale semplificazione, quale miglioramento di efficienza?

Quella che appare una banale compravendita di quota di srl spesso è operazione complessa per la quale sono necessarie varie competenze; questo spiega perchè finora un'operazione apparentemente banale ha spesso coinvolto più specialisti.

Ritorno ad esempi di medicina per ricordare che pochi affidano la propria salute a un solo medico (ed il linguaggio corrente bolla la parola “generico”: vi attribuisce un significato negativo).

Anche nelle professioni giuridico contabili si assiste all'analogo fenomeno di specializzazioni sempre più spinte.

Anche nel procedimento legato alla semplice cessione di quota gran parte dell'efficienza è imposta da leggi.

Il fisco vuole la sua parte, ed è impensabile che vi rinunci in favore di una categoria professionale.

La legge avrebbe potuto decidere che nessun deposito andava fatto nel registro delle imprese: massima semplificazione, nessun avvocato, nessun commercialista, nessun notaio.

Concludendo con parole semplici.

Si voleva semplificare?

Allora si sarebbe dovuto prevedere il trasferimento delle quote di srl per semplice scrittura privata: niente notaio, niente avvocato, niente commercialista.

Il tutto con prevedibile decadimento di affidabilità e tenuta del pubblico archivio, ma il legislatore avrebbe scelto minori costi anche a svantaggio dell'efficienza (... ancora una volta ... !) dell'archivio.

Si voleva mantenere un pubblico archivio affidabile?

Si sarebbe dovuto lasciare le cose come stavano.

L'efficienza costa, ad energia zero nulla si realizza.

La via di mezzo?

Credo che sarà uno spreco: a chi gioverà?

Per trovare la risposta non sarà necessario attendere i posteri.

Le surroghe

di Sabino Patruno

In questo post parlerò bene di quella che comunemente viene chiamata "portabilità" o "surroga" dei mutui.

Intendiamoci, il buon Bersani, che con una delle sue "lenzuolate" (la legge n. 40 del 2007) ha rivitalizzato l'istituto, non ha lasciato certo un buon ricordo tra i notai e molti dei suoi atteggiamenti preconcetti e alcune proposte di legge da lui inspirate hanno abbondantemente giustificato l'antipatia.

Ciò detto, però, a mio parere le surroghe rappresentano comunque una eredità positiva lasciataci dal governo precedente, dato che hanno oggettivamente costretto le banche ad innovare il mercato del credito bancario, anche se solo oggi dopo numerose difficoltà iniziali, il meccanismo sta iniziando a funzionare.

Bisogna infatti dire che, come spesso accade in questioni che hanno a che fare con la tecnica giuridica e i mercati finanziari, tra l'effetto annuncio e la efficiente messa a regime dell'istituto, è dovuto passare del tempo.

L'effetto annuncio è consistito nel far passare tra i sempre più mitizzati consumatori, il messaggio mediatico che la surroga poteva (e può) consistere in poco più che un paio di firme da mettere in calce ad un pezzo di carta, che nessun costo sarebbe giustificato per tale attività e che, a maggior ragione, l'intervento notarile, se proprio necessario (ma sul punto alcuni erano e sono dubbiosi), deve essere ridotto al minimo, con conseguenti costi impercettibili.

Questo è stato l'annuncio e poichè le surroghe invece di crescere da subito in modo esponenziale hanno invece avuto notevoli difficoltà a venire proposte dalle banche (che d’altra parte non erano neanche commercialmente pronte a vendere il prodotto), si è scatenata una sorta di caccia all'untore per individuare i colpevoli di questo fallimento.

Tra i colpevoli sono stati additati anche i notai, i quali avrebbero frapposto non meglio identificati ostacoli alla stipula degli atti, in una sorta di accordo perverso con gli istituti bancari ben felici di impedire qualsiasi attività concorrenziale al loro interno, tanto che qualche associazione di consumatori aveva anche minacciato una class action al riguardo, mai ovviamente concretizzatasi.

Orbene, a parte l'illogicità di dover pensare ad un complotto dei notai per far fallire il funzionamento di un istituto che avrebbe comunque portato loro del lavoro, andiamo a vedere come, nei fatti, questa benedetta portabilità ha funzionato e quali effetti ha avuto nei rapporti tra le banche.

Questo blog vuole portare all'attenzione di un pubblico di non notai e quindi di non tecnici, alcune questioni di "vita notarile", quindi non scenderò troppo in particolari giuridici, nè farò una analisi scientifica delle questioni connesse alle surroghe, ma cercherò di dare qualche informazione utile ad un lettore comune per permettergli di capire lo stato dell'arte.

Cominciamo subito col dire che la novità del decreto Bersani non è una vera novità, visto che esiste sin dal 1942, data di nascita del nostro codice civile.

L'articolo 1202 c.c., infatti, regola la "Surrogazione per volontà del debitore" e così dispone:

"Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione."

L'operazione, quindi, è un po' più complessa che non il mettere due firme in calce ad un foglio di carta (come i primi commenti lasciavano pensare) dato che c'è un nuovo mutuo da concedere, una quietanza da rilasciare e un "subentro" nelle garanzie che assistono il primo mutuo con un annotamento da eseguire a margine dell'ipoteca col quale si comunica che il creditore non è più la Banca Alfa, ma la Banca Beta.

In sostanza:

a) la nuova banca - come ovvio - deve valutare la convenienza dell'operazione e quindi fare una istruttoria per il nuovo mutuo, verificare cioè se il creditore offre garanzia di solvibilità, se magari ha subito protesti, pignoramenti ecc.

Il nuovo mutuo, per godere di tutte le agevolazioni della "Bersani" deve essere di importo identico al debito residuo del primo mutuo e questo, ovviamente, ha rappresentato un limite al successo della procedura, perchè, come comune esperienza insegna, quando si tratta di rinegoziare un mutuo esistente si coglie anche l'occasione di chiedere alla banca una somma integrativa per far fronte a delle nuove esigenze nel frattempo intervenute.

In tutti questi casi niente "surroga Bersani", ma mutuo tradizionale, con nuova ipoteca ed estinzione del primo finanziamento;

b) la vecchia banca deve poi rilasciare quietanza: occorre quindi la collaborazione del primo istituto, che, tramite un suo funzionario, o interviene all'atto di surroga oppure rilascia la quietanza con un atto a parte. Ora, su questo, soprattutto all'inizio, c’è stata un po' di resistenza passiva da parte della banca che vedeva andar via il cliente, poi grazie anche all'ABI, alla mediazione dei vituperati notai ed alla spinta delle associazioni dei consumatori, le cose sono migliorate, anche se con alcuni tipi di banche ottenere la quietanza in maniere agevole è oggettivamente difficile, perchè magari non hanno sportelli sul territorio, ma operano solo on-line o tramite mediatori finanziari;

c) occorre infine "surrogare" l'ipoteca, vale a dire - detto non tecnicamente - che il debitore deve autorizzare un "subentro" della nuova banca nella ipoteca iscritta a garanzia del primo mutuo.

E' solo per quest'ultima attività che è indispensabile l'intervento del notaio, dato che si tratta di andare a modificare i dati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, gli altri due atti, mutuo e quietanza, potrebbero teoricamente essere stipulati anche per scrittura privata solo registrata.

In realtà nessuna banca, per quanto a mia conoscenza, ha deciso di seguire la strada della scrittura privata, per l'ovvia ragione che l'atto notarile garantisce meglio il credito, grazie alla copia esecutiva.

Per le banche è poi sempre preferibile avere un professionista che assume la responsabilità dell'intera operazione e col quale prendersela se qualcosa va male.

Questo dunque, succintamente spiegato, è il meccanismo di funzionamento delle surroghe, nei fatti, però, di tali atti se ne sono fatti pochini e pochi se ne preannunciano.

La ragione di ciò non risiede nel fatto che le banche si accordano tra loro per impedire le stipule, quanto perchè la minaccia della surroga costringe la vecchia banca a rinegoziare il mutuo già in essere a condizioni migliori.

E' questa, in definitiva la vera arma che la "portabilità" ha dato ai debitori (anche se fa chic chiamarli consumatori), tanto che, a conti fatti, su cento mutui da rinegoziare, forse più dell'80% vengono trattati dalla vecchia banca che, pur di non perdere il cliente accetta di concedere tassi più vantaggiosi e nei fatti, la maggior parte delle surroghe riguarda i mutui cartolarizzati, per i quali la rinegoziazione col vecchio istituto è impossibile (per i non addetti ai lavori, un mutuo cartolarizzato è un mutuo che la banca ha ceduto sul mercato internazionale e per il quale il vecchio istituto si limita a fare da cassiere).

Le surroghe, dunque, sono state un successo, non tanto per l’istituto in sé, chè anzi la stipula di un atto di surroga è, dal punto di vista notarile, macchinosa e complicata da gestire, quanto piuttosto perché ha “costretto” le banche ad ascoltare i debitori, i quali nella maggior parte dei casi hanno ottenuto ciò che in altri tempi riuscivano ad ottenere con difficoltà, ossia uno sconto sugli interessi.

Certo tutto ciò si poteva ottenere senza l’isterismo che ha accompagnato la nascita dell’istituto e senza la ricerca di untori, magari evitandone l’inserimento in una “lenzuolata” e meditandolo con chi giornalmente e nella pratica ha a che fare con queste materie, per esempio i notai, ma si sa, i notai in fondo mettono solo una firma….

Un po’ di storia (magistra vitae), e qualche confronto con l’Europa sul ruolo del notaio nella circolazione degli immobili

di Gaetano Petrelli

Sempre più insistentemente si mette in dubbio – spesso da parte di soggetti non neutrali, interessati al mercato dei servizi immobiliari ritenuto “ricco” – l’utilità del notaio, e quindi della sua prestazione di professionista e pubblico ufficiale, ai fini della redazione degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale. In più sedi, ed anche su questo blog, sono state esposte da parte del Notariato, ma anche da parte di esponenti dell’Accademia, della Magistratura e del mondo delle professioni, le ragioni che militano invece per il mantenimento del ruolo di garanzia di legalità che è attribuito dal nostro ordinamento ai notai (che per inciso fino ad oggi ha funzionato benissimo). In queste righe vorrei invece “divagare”, tornando indietro di qualche centinaio di anni per capire “come si è arrivati al notaio” (riprendendo molto in sintesi i risultati di una mia ricerca, “L'autenticità del titolo della trascrizione nell'evoluzione storica e nel diritto comparato”, pubblicata sulla Rivista di diritto civile, 2007, I, p. 585).

Una volta non esisteva la trascrizione immobiliare. Se Tizio vendeva a Caio e poi vendeva nuovamente a Sempronio (o ipotecava a suo favore) lo stesso immobile, con due scritture private (destinate a rimanere occulte in assenza di pubblicità legale), prevaleva il primo acquirente in ordine di data (prior tempore potior iure). Si può capire come l’incertezza regnasse sovrana, e – come testimoniano autorevoli studiosi dell’epoca – perché i tassi di interesse fossero vertiginosamente elevati (a fronte di un rischio del credito ipotecario enorme). Fu così che, all’epoca della rivoluzione francese, la legge dell'11 brumaio, anno VII (1° novembre 1798) istituì la trascrizione immobiliare; consentendo peraltro che potessero essere trascritte anche semplici scritture private, non controllate da nessun pubblico ufficiale, per cui nessuna garanzia vi era riguardo alla loro provenienza e validità. La scelta venne ribadita dalla successiva legge francese del 23 marzo 1855, mentre in Belgio, la legge del 16 dicembre 1851, si richiese obbligatoriamente la forma notarile degli atti da trascrivere, al fine di evitare il contenzioso e di porre su basi sicure il credito fondiario. Un autorevole civilista dell’epoca, il Laurent, ponendo a confronto le due diverse soluzioni belga e francese, scrisse nel suo celebre trattato di diritto civile che solo la prova del tempo avrebbe dimostrato quale sistema era il migliore. Ebbene, dopo aver sperimentato, nei successivi decenni, i problemi e le liti derivanti da scritture private invalide, inefficaci, false, imprecise nei contenuti e difficili quindi da interpretare, il legislatore francese, con decreto del 30 ottobre 1935, si allineò alla soluzione belga, richiedendo obbligatoriamente ai fini della trascrizione l’atto notarile. Evidentemente, quindi, la soluzione “liberale” non aveva funzionato. Dai lavori preparatori, e dai commenti dottrinali dell’epoca, si ha un’idea del contenzioso e dell’incertezza nella circolazione degli immobili a cui venne posto così rimedio. Oltretutto, dagli stessi lavori preparatori si scopre che le scritture private di vendita immobiliare erano spesso preparate da professionisti e “praticoni”, con costi il più delle volte superiori alle parcelle dei notai (che avevano invece tariffe rigide da rispettare). Tutto ciò in sistemi giuridici in cui la trascrizione non produceva e non produce “pubblica fede” (e non assegnava quindi al funzionario preposto, il conservatore dei registri immobiliari, funzioni di controllo). Anche se la trascrizione ha progressivamente assunto un ruolo importante nel garantire “affidabilità” alle risultanze dei pubblici registri, e nel dare sicurezza a chi acquista diritti sugli immobili (sicurezza che solo il controllo notarile preventivo garantisce).

In altri sistemi giuridici europei (cito per tutti quelli tedesco, austriaco, svizzero, spagnolo, portoghese, inglese, olandese) la pubblicità immobiliare comporta attribuzione di “pubblica fede” alle risultanze dei registri, e comporta quindi una sicurezza ancor maggiore. In questi sistemi, il correlativo “principio di legalità” comporta che il funzionario o il magistrato che sovrintende ai registri immobiliari effettui un controllo relativo alla legalità degli atti ed all’esistenza dei poteri di rappresentanza di chi ha sottoscritto gli atti stessi. Ebbene, nella quasi totalità degli ordinamenti europei, pur in presenza di un così importante controllo di legalità svolto dal pubblico funzionario, si richiede obbligatoriamente e in aggiunta l’atto notarile ai fini dell’iscrizione: ciò perché vi sono degli aspetti attinenti alla “legalità” che solo il controllo preventivo del notaio può assicurare (si pensi all’identità personale, alla capacità di agire delle parti, all’inesistenza di vizi della volontà: cose che vanno verificate al momento della formazione dell’atto, e non successivamente). In Inghilterra, dove pure non esiste la figura del notaio, vi è quella del licensed conveyancer, che finisce per svolgere un ruolo analogo (ma, in assenza di un obbligo di accertamento dell’identità personale, sono state segnalate frodi e falsità). Frodi nelle iscrizioni nei registri immobiliari sono presenti, e sono state autorevolmente segnalate anche nei sistemi scandinavi, nei quali non esiste il notariato latino ("Indeed, in the Nordic systems, there have been reports on fraudulent registrations achieved by fake documents": Real Property Law and Procedure in the European Union, General Report, by C.U. Schmid e C. Hertel, 31.5.2005, p. 31, in http://www.iue.it/LAW/ResearchTeaching/EuropeanPrivateLaw/).

Se poi si dà uno sguardo fuori d’Europa, in particolare agli Stati Uniti, si constata come l’inesistenza di pubblici registri affidabili abbia condotto a prosperare le compagnie di assicurazione: la Title insurance accompagna praticamente ogni vendita immobiliare, con il bel risultato che, oltre al costo della consulenza legale (un avvocato per il venditore ed uno per il compratore, che costano complessivamente più di un solo notaio per entrambi), vi è il costo dell’assicurazione, e tutto ciò per ottenere, alla fine, solo un risarcimento dei danni subiti se si scopre che l’immobile era già ipotecato o di proprietà di altri. Ma prevenire non è meglio che curare? E poi, si riesce veramente a curare in un sistema in cui regna l’incertezza? Se scaviamo a fondo nella vicenda dei mutui subprime che hanno messo in ginocchio l’America, a causa dell’assenza di controlli, non impariamo la lezione? E considerati i lauti profitti delle compagnie assicuratrici, ci si potrebbe chiedere a questo punto: se si elimina il notaio, cui prodest?

In definitiva, la storia ed il diritto comparato ci insegnano che, laddove si è voluto fare a meno del notaio, ciò è avvenuto con rilevantissimi costi di transazione in termini di insicurezza e di aumento dei tassi di interesse, e del pagamento di parcelle e provvigioni di intermediari (come i mediatori immobiliari nei sistemi scandinavi) certo non preparati come i notai, o di premi di assicurazione certo non modesti. Ancora una volta la domanda: a beneficio di chi?

Le ragioni di questo blog

a cura della Redazione

L'allentamento dei controlli di legalità che potrebbe sorgere a seguito dell'eventuale approvazione dell'emendamento al d.l. 112/08 in materia di quote societarie, ci spinge a riproporre con forza la domanda oggetto del post di apertura di questo blog.

Esiste una "questione notariato" in Italia ?

Recenti interventi del legislatore e dell'Autorità garante della concorrenza e del mercato,  quotidiane rivendicazioni di competenze "notarili" da parte di altre categorie professionali, rendono ormai ineludibile discutere con chiarezza se il Notariato, in Italia,  deve continuare ancora a godere di considerazione giuridico-sociale, alla luce della Costituzione e delle norme che ne regolano il funzionamento.

Lo Stato Italiano deve affermare in modo trasparente e chiaro, senza infingimenti, se intende ancora conservare i principi di certezza e legalità dei rapporti giuridici che fino ad oggi il Notariato ha garantito.

Da Notaio ai Notai e da Notaio al consumatore

di Roberta Notaro

Da qualche tempo ormai mi son posta la “questione notariato” prima di tutto come una questione personale, di sopravvivenza, facendo il Notaio; poi me la sono posta come questione per la categoria, per il Paese e per i suoi cittadini.
L’unica ricchezza su cui so di poter contare è la mia preparazione professionale; altrettanto posso affermare per l’intera categoria. Il Notariato italiano è un’eccellenza formata da un piccolo esercito di esperti del diritto, dotato di grandi professionalità, capacità organizzativa, elevata specializzazione nelle materie di sua competenza (anche se qualcuno ha un po’ confuso il ruolo, pensando che sia solo una vacca da mungere, ma si tratta di una minoranza che però ha fatto e continua a fare danni alla categoria. Del resto qualsiasi categoria porta la sua croce).
Mi sono posta la questione notariato per le varie sottrazioni di competenze che via, via, in questi anni si stanno susseguendo; per le riduzioni di onorari per decreto, per i continui assalti alla diligenza delle competenze da parte di altre categorie che nulla hanno a che fare con la funzione notarile.
Si diventa Notaio solo superando il difficile concorso notarile. Punto. Conosco solo un sistema per vincere il concorso: studiare, studiare e studiare, dieci, dodici ore al giorno, senza festività o giorni comandati, per anni e anni. Fino a raggiungere una preparazione eccellente.
Ed è su questo che si fonda la grande forza del Notariato: la specializzazione e l’elevata preparazione dei suoi componenti. In altri casi si accede all’esercizio della professione, dopo la laurea, con un semplice esame di abilitazione professionale; in taluni casi basta il diploma di un istituto superiore, a volte anche conseguito alle scuole serali con i famosi cinque anni in uno. Nulla da ridire, s’intende, si tratta di professioni diverse e diverse peculiarità.
So per certo, per conoscenza diretta ed esperienza di tutti i giorni, che la maggior parte dei notai italiani, sono anche avvocati, professori, magistrati. Io, per esempio, sono anche avvocato e professore. Parliamo quindi, sempre, di persone che nella vita hanno fatto la scelta dell’elevata specializzazione, contando sulla propria capacità e merito. Null’altro.
Nessuna legge, nessuna sottrazione di competenza o nuove funzioni a terzi, potranno togliere o ridurre mai questa conoscenza. Oggi c’è la tendenza ad aggredire la categoria notarile, forse anche perché si conosce poco il suo mondo (o in alcuni casi per una certa invidia sociale) ma, volenti o nolenti, il notariato dimostra sul campo tutti i giorni di essere – e qui mi ripeto – un’eccellenza del sistema giuridico italiano (i dati sono a disposizione di tutti su http://www.notariato.it/). Un’istituzione di garanzia, per il Paese e per il cittadino.
I continui attacchi, non tendono ad attribuire competenze a terzi, bensì tendono più semplicemente a scardinare il sistema di garanzie e la funzione del notaio quale pubblico ufficiale, terzo e imparziale.
E domani ? Sul domani, non saprei che pensare. Se il Paese, e per esso il Parlamento, deciderà che non c’è più bisogno di alcune certezze, di alcune garanzie e che le funzioni notarili potranno esser delegate anche al postino, sono giunta alla conclusione che sarà un problema principalmente del Paese e dei suoi cittadini. In prima battuta il Notariato subirà il suo forte contraccolpo, ma poi, la professionalità, la capacità, la specializzazione, saprà uscir fuori.
Si passerà quindi da un notaio super partes ad un notaio di parte? Non ho alcuna idea. So solo che proseguendo su questa strada, attraverso l’erosione continua delle attività delegate ai notai, non sarà più possibile fare il notaio così com’è oggi.
A questo punto direi che, se si vuole realmente scardinare il sistema delle garanzie e lasciare tutto all’autonomia privata delle parti, o si consente anche al Notaio, vista la sua elevata specializzazione, di poter esercitare contemporaneamente la professione di notaio, di avvocato e di commercialista. Oppure vorrà dire che lo Stato discrimina una sola categoria a favore di altre. Ed in tal caso, il Notaio sarà costretto, suo malgrado, ad avvalersi delle sue diverse abilitazioni.
Ci si potrebbe chiedere: perché tutto questo ? Qualcuno si sarà pure posto la domanda, o no ? Io l’ho fatto e ho trovato una sola risposta, che nulla ha a che fare con i tanto magnificati principi liberisti, di semplificazioni, concorrenza o risparmi per il consumatore. Qui si tratta di interessi di portafogli: altre categorie vogliono attingere alle competenze notarili esclusivamente per aumentare i propri guadagni, a nulla importando i principi giuridici che stanno alla base del nostro sistema; a nulla rilevando il sistema di garanzie connesso; infischiandosene delle conseguenze che potrebbero di lì venire all’intero paese.
L’importante è ingrassare il portafogli, ora. Domani si vedrà. Di più: i controlli ed il sistema notariato in genere, piacciono poco a chi vuol fare come gli pare, infischiandosene della legalità, dell’affidabilità dei pubblici registri, della pubblica fede, delle garanzie etc etc. A questi soggetti interessa solo poter fare ciò che vogliono come vogliono. Altro che consumatori ! Altro che risparmio !
L’affidabilità del sistema notariato di diritto civile è ampiamente dimostrata, checché ne dica chi produce studi di parte, la cui verificabilità è tutta da provare.
Per ritornare alla questione notariato, bisognerebbe affrontare anche quella leggenda metropolitana che descrive il notaio come un professionista esoso. Il notaio, per la sua elevata specializzazione, potrebbe confrontarsi con altri professionisti le cui parcelle sono davvero per pochi. Invece, il notaio, è uno specialista a disposizione di tutti, con una tariffa determinata dallo Stato che, confrontata con quella di altre categorie, è ben al di sotto. Ciò perché esercita funzioni delegate dallo Stato secondo precise disposizioni. E tra queste anche il numero programmato.
Se così non fosse, le sue tariffe sarebbero ben più elevate ed adeguate allo standard di specialisti ad esso paragonabile, che potrebbero permettersi di pagare solo i più abbienti. E’ questo che si intravede all’orizzonte? Ancora una volta, non saprei che dire. Però questa considerazione, egoisticamente, mi potrebbe rassicurare, sapendo che comunque la professionalità e la specializzazione anziché essere per tutti, sarà almeno per quei ricchi, disposti a pagare uno specialista.
E la coppia di impiegati che con grandi sacrifici si accinge a comprar casa ? E per gli anziani e le piccole imprese ? Mi spiace, per quella giovane coppia ci sarà pure qualche avvocato low cost & low study o ragioniere del cinque in uno alla scuola serale disposto a mercanteggiare per una prestazione professionale di pari livello.
Solo a titolo esemplificativo, provo a mettere a confronto alcune tariffe di avvocati e commercialisti con quelle dei notai.

Onorari per un contratto preliminare di vendita di immobile del valore di 100.000,00 euro (nel caso del notaio si fa riferimento al rogito definitivo)
Avvocati
circa 5.000,00 euro
Commercialisti
circa 5.000,00 euro
Notai
1.541 euro

Onorari per un contratto preliminare di vendita di immobile del valore di 200.000,00 euro (nel caso del notaio si fa riferimento al rogito definitivo)
Avvocati
circa 9.000,00 euro
Commercialisti
circa 9.000,00 euro
Notai
1.750 euro

Onorari per un contratto preliminare di vendita di immobile del valore di 300.000,00 euro (nel caso del notaio si fa riferimento al rogito definitivo)
Avvocati
circa 13.000,00 euro
Commercialisti
circa 12.000,00 euro
Notai
2.083 euro

Onorari per un contratto preliminare di vendita di immobile del valore di 1.500.000,00 euro (nel caso del notaio si fa riferimento al rogito definitivo)
Avvocati
circa 45.000,00 / 50.000,00 euro
Commercialisti
circa 33.000,00 / 38.000,00 euro
Notai
3.200,00 euro

Elaborato dalla tariffa dell’Ordine degli Avvocati di Roma http://www.ordineavvocati.roma.it/Documenti/Tariffe.pdf
Elaborato dalla tariffa del Consiglio Nazionale dell’Ordine dei Commercialisti http://www.cndc.it/CNDC/Documenti/normetariffa/TariffaEuro.pdf )


Qualche altro esempio pratico: Cessione di quote sociali (come da proposta di legge)

Consulenza e atto notarile su cessione di quote da 100.000 a 140.000 euro

Notaio

euro 1.000

Consulenza contrattuale su cessione di quota di 100.000 euro

Commercialisti

da 2.100 a 5.200 euro

Avvocati

da 3.500 a 8.652 euro

Consulenza e atto notarile su cessione di quota di 5.000.000 di euro
Notaio
euro 3.000

Consulenza contrattuale su cessione di quota di 5.000.000 di euro
Commercialisti
da 20.500 a 72.700

Avvocati
da 24.365 a 87.745 euro

(Elaborazione del Consiglio Nazionale del Notariato)

Credo che non ci sia bisogno di alcun commento, i dati parlano da sé. Si va da un onorario da tre a sei volte superiore a quello del notaio a seconda del valore, con l’ulteriore considerazione che, per avvocati e commercialisti, trattandosi di professionisti di parte, ogni contraente avrebbe a fianco il suo consulente (con conseguenti costi).
Allora da cosa nasce la leggenda metropolitana che il Notaio è caro ? Evidentemente dal fatto che il Notaio, insieme al suo onorario, riscuote anche le imposte e le tasse per conto dello Stato che, ad onor del vero, il più delle volte, costituiscono importi notevoli.
In definitiva, a chi giova scardinare il sistema notariato ? Non di certo allo Stato, il quale trova certezza e legalità dagli interventi notarili, senza sopportare alcun costo e con la garanzia di riscuotere le tasse e le imposte relative ai singoli atti (anche se non riscosse); non di certo ai consumatori, i quali si troverebbero a dover scegliere tra diversi professionisti con costi più elevati di quelli del notaio, con minori specializzazioni (si parla di materie prettamente notarili) e con minori garanzie.
Di certo chi ne subirebbe le conseguenze sono proprio lo Stato ed i cittadini, vuoi principalmente per l’incertezza dei traffici giuridici nascente in considerazione dello scardinamento del sistema notariato italiano; vuoi per il collasso quasi certo del sistema giustizia italiano in considerazione dell’aumento esponenziale del contenzioso (oggi pari a zero), senza considerare l’inattendibilità dei pubblici registri se alimentati da soggetti diversi dai pubblici; e di tutto ciò, chi ne pagherebbe le conseguenze in via diretta è proprio il cittadino.
Paradossalmente, seppur nel breve periodo ne sarebbe la principale vittima, da tutto ciò proprio il notariato ne potrebbero uscire rafforzato, con un notariato tutto nuovo, sempreché gli sia consentito di dimostrare la propria competenza e professionalità.
Resta da capire su quale sistema economico si andrebbe a rafforzare: se nell’incertezza dei sistemi terzomondisti o in quale altro ancora. Difficilmente tra i sistemi occidentali evoluti.
Chiudendo queste lunghe riflessioni di un qualsiasi giorno di lavoro, non mi resta che ripensare ad un calzante adagio toscano: che sarebbe meglio se ognuno facesse i’ suo !

Se questa è informazione

a cura della Redazione

Il Sole 24 Ore di oggi, prima pagina, annuncia "Cessioni di quote nelle srl anche senza notaio: basta il registro delle imprese".

All'interno, nell'articolo a firma di Dino Pesole, si quantifica il numero di cessioni annue in 160.000 e il risparmio delle imprese in 320.000.000 di euro, assumendo inoltre, del tutto arbitrariamente, che l'onorario medio percepito dal notaio per una cessione di quota sia pari a 2000 euro.

In un intervento pubblicato proprio su Il Sole 24 Ore (22 giugno 2008) è stato chiaramente messo in evidenza che l'onorario notarile medio per cessioni di quote di importi da 100.000 a 140.000 euro è esattamente la metà ed è di gran lunga, ma proprio di gran lunga inferiore a quello previsto dalle tariffe dei commercialisti e degli avvocati.

Nessuna smentita; il Presidente dell’Ordine Nazionale dei Commercialisti, intervistato su questo punto, ha elegantemente sorvolato …

Va inoltre sottolineato che cessioni di quote di tale importo sono molto rare, visto che la quasi totalità delle cessioni avviene al valore nominale (chissà come mai ?).

Se l'emendamento al d.l. 112/08 verrà approvato, di fatto sarà azzerata l'affidabilità del registro delle imprese per le cessioni di quote. Potranno essere depositate atti di cessione di quote senza nessun controllo e il compito del commercialista sarà solamente quello di inoltrare l'atto di cessione per il deposito.

Compito praticamente senza impegno e che per questo giustifica costi bassissimi.

Se il commercialista preparerà la cessione ... lavorerà gratis oppure chiederà giusto compenso ?

Questo accadrà, ed allora si abbia il coraggio di una liberalizzazione vera, integrale: niente deposito, lo si abolisca.

Questo chiede il mercato: ognun pensi per sè e nessuno per tutti.

Il rigo in bianco

di Andrea Bortoluzzi

C'era un bel sole quella mattina e il fico che nascondeva il pollaio domestico al di là delle rotaie era lussureggiante.
Era stata una stagione di forti piogge e l'aria era pulita e frizzante tanto che i polmoni mandavano al cervello una sensazione di gioia.
Le montagne si rivelavano al di là degli alberi in un vestito di colore viola, il colore della luce rifratta da nuvole che si liquefacevano al sole combinata al blu del cielo e all'ultima neve estiva.
Mentre il suo cervello prendeva appunti inviati dagli occhi il treno per la metropoli si annunciò arrancando su una lieve salita annunciato dallo scampanio del segnalatore d'arrivo.
Uno studente in ritardo lo spinse quasi di forza dentro lo scompartimento semi-vuoto dove una donna era assorta nella lettura di un giornale e un manager picchiettava sui tasti del suo portatile.
Il treno lentamente si mise in viaggio. Prese posto su un sedile vuoto posando a terra il sacchetto che conteneva un pacco dono da consegnare ad una amica che quel giorno prendeva congedo dal Tribunale dove aveva servito per più di dieci anni. Aprì la borsa e prese ad armeggiare col suo telefono computer. Prese alcuni appunti: risposte traduzione inglese articolo Amministratore Sostegno; mandare a prof. Sacco articolo Dickens; cercare con Silvia foto zio Dante per plaquette; fiori relatrice Rotary; progetto siticibo; sentire Susanna; incontro distretto socio assistenziale; dire Giovanni semifreddo al parmigiano. Il computer suonò. Discretamente si fece sentire da Gianni che lo chiamava per dirgli di non preoccuparsi di Tailhouse che stava investendo molte risorse a fini di carriera dentro il club "Vai avanti per la tua strada" aggiunse "buon viaggio".
Pensò che Gianni fosse davvero un buon aiuto. Così riprese in mano il computer e gli invio un sms" Gianni grazie !"
Alla stazione del capoluogo era salita una biondina che si era seduta di fronte a lui. Era una biondina di mezza età di quelle che hanno deciso di rintanarsi dentro di loro e dal suo viluppo sporgeva solo un grande naso.
Prese dalla borsa il saggio del prof. R. fresco di stampa per i tipi della università. Capì che si trattava d'appunti raccolti in modo quasi sgangherato. Le pagine appena sbocconcellate dettavano lezioni su tutto: come si deve praticare la professione; come si deve insegnare; come si deve intendere il diritto. La lettura era davvero un incubo e così il naso che fuoriusciva dalla biondina seduta di fronte a lui unito allo sventagliare della tenda del finestrino aperto sugli orti suburbani dal treno in corsa gli parve un corvo nero che volesse avventarglisi addosso. Manifestò un certa irritazione per la visione stropicciandosi gli occhi e abbandonando la lettura. Il corvo scomparve e di fronte a lui il naso della biondina diventava un grande punto interrogativo. Sul sedile al di là del corridoio uno studente era immerso nella lettura di formule matematiche.
Pensò che il naso e le formule non fossero che un quadro cui mancava una voce che veniva da lontano.
Quella della prof. Lavatelli "un mezzo più due quarti fratto due. Cosa rimane ?" Cosa rimane cosa rimane la domanda gli rimbombava minacciosa nel cervello mentre pedalava a casa sulla Bianchi rosso fuoco con manubrio sportivo e palmerini. "Che cosa rimane ?"
Cosa gli era rimasto. Il fresco della casa che gli dava il benvenuto dopo la pedalata sotto il sole di luglio. Un odore acre di polvere mista a antitarme che veniva dagli armadi. Il sudore che rugiadoso appariva sotto forma di perline intorno alla bocca della Lavatelli. La grande voglia di uscire di là per andare a giocare con gli amici.
Si stropicciò di nuovo gli occhi e guardò fuori dal finestrino. Il treno frenò entrando nella stazione metropolitana.
Scese dal treno e camminò sul marciapiede camminando tra la folla come faceva quando andava a prendere l'autobus per Pavia all'epoca dell'università. Un caffè prima di salirvi in compagnia della borsa similpelle in dotazione da casa contenente biancheria fresca di bucato e dell'ultimo numero di Linus da sfogliare con le fotografie del viaggio già immagazzinate nel cervello scatto dopo scatto,  la città che sfilava verso il naviglio e poi via per il lungo rettilineo tra gli argini dei canali sino a Pavia.
Fuori c'era Guido suo figlio che lo aspettava. Guido era alto e di nobile portamento con una vaga peluria che gli incorniciava il bell'ovale del viso, un viso rinascimentale come si conveniva alle nobili origini materne austero e insieme mite, di una mitezza di altri tempi.
Indossò il casco, un casco sproporzionato per la sua testa in cui affondò ben sotto la fronte e come un soldato prussiano goffo e marziale insieme sedette sul sedile posteriore della vespa che Guido condottiero di ventura gli offriva come trasporto veloce sino all'Archivio Distrettuale. Al primo sorpasso a destra di una colonna di auto recitò in silenzio un avemaria e si fece condurre come in una sequenza in movimento e lui fosse alla cinepresa per il centro di Milano.
Avvertiva una sorta di straniamento, il capo gli girava o forse era la città che ruotava intorno a lui dandogli una sensazione di nausea e la sua immagine riflessa dalle vetrine era quella assai goffa di un fante abbracciato ad un generale sul suo destriero. Sudato per la tensione provocata dal percorso in motorino e dal sole ora appiccicoso di luglio, un sole di ben più bassa qualità di quello della stazione del primo mattino e assistito da un'aria appiccicosa che arrivava pesante ai polmoni e mandava segnali grevi al cervello, si accinse a entrare all'Archivio. Vigilantes dall'aria sudamericana lo dirottarono ad una entrata presidiata elettronicamente. Posò sul nastro la borsa, passò attraverso la porta elettronica che emise un fischio segnalatore. Dovette togliere la cintura dei pantaloni e fu passato sul corpo da uno strumento segnala oggetti. Venne fatto passare. Entrò nel cortile dove da furgoni della polizia carceraria venivano fatti scendere ammanettati carcerati dai volti deprivati di ogni fisionomia che non fosse quella di pacchi da consegnare alla giustizia penale, i pacchi in carne ed ossa di quel giorno.
Passò veloce attraverso il cortile per salire le scale che davano all'Archivio. Proprio in quell'istante si aprì la porta e una giovane dal corpo filante, le gambe strette in un paio di jeans aderenti e il petto costretto in un top fasciante e scollato si fece avanti salutandolo e portando alla bocca una sigaretta.
Guido la guardò con aria interessata giudicandola "notevole" e lui mentalmente la inquadrò in una delle migliaia di fotografie pubblicitarie che lo assediavano ad ogni lettura di giornale o rotocalco che fosse. Una sorta di immagine asessuata e incorporea, un'opera pop, pensò forse di Frank Stella, il suo titolo giusto avrebbe potuto essere "Woman facing outdoor".
Fece di fretta le scale e si incamminò per il grande corridoio fascista che dava alla sala del Conservatore. Fece notare a Guido lo sperpero di spazi di quella architettura celebrativa. Nel corridoio le figure umane che usavano di quell'immensità venivano annullate e usate come comparse di un film sul ventennio.
Anche i due personaggi che lo aspettavano il Presidente del Consiglio Notarile e il Capo dell'Archivio avevano tutta l'aria di attori di quel film in cui si trovava a fare da personaggio involontario.
Il Capo volteggiava sulla scrivania complimentandosi per una sua apparizione televisiva su una stazione locale che celebrava la sua recente nomina a Presidente del Rotary della sua città, il Presidente annuiva sornione. Gli parve di doversi scusare per l'apparizione del tutto insignificante per quel contesto e borbottò un "già sì ma, una cosa da nulla" quando il Capo cambiato repentinamente di tono di voce, lo guardò con fare irritato e colpevolizzante e gli chiese "abbiamo riscontrato che lei notaio lascia dopo l'intestazione Repubblica Italiana una riga in bianco in molti contratti. Come mai ?" Una riga in bianco pensò, che cosa strana ! Non veniva redarguito perché avesse scritto qualcosa che non andava, che era biasimevole, che era illegittimo ma perché non aveva occupato un riga col suo scritto. Già perché la riga in bianco ? Un riga in bianco può fare nascere nel burocrate sospetti ben più gravi di una riga vergata a tutto tondo. Per chi è abituato a controllare le righe scritte la riga non scritta poteva suonare come condanna alla inutilità del suo lavoro Si perché almeno "avrebbe dovuto interlinearle quelle righe" disse il Capo. Il Presidente gravemente annuiva masticando la sua pipa. Perché non aveva interlineato ?
Disse qualcosa senza grande convinzione. " Se si tratta di contratti di mutuo lo spazio in bianco era una volta lì lasciato per esser completato volta fotocopiato l'originale per il rilascio della copia munita della formula esecutiva con la frase "In nome delle legge". Lo spazio andava successivamente interlineato”. Ne nacque un gran dibattito sul luogo di apposizione della formula. Il Presidente sosteneva a gran voce che l’ "In nome della legge" dovesse precedere il Repubblica Italiana, il Capo che comunque una tal prassi non potesse che rendersi pericolosa come nel caso di specie. Era insomma colpevole di riga bianca. Siccome non si mostrava abbastanza contrito e guardava con aria incredula e forse anche smarrita i suoi interlocutori il Capo decise di chiamare a gran voce l'ispezionante. Si fece avanti allora la ragazza della porta, la "Woman facing outdoor" che come in un film di Fellini gli porse con un sorriso malizioso uno degli oggetti del peccato. La riga era sicuramente bianca e guardando la ragazza pensò che il titolo della scultura pop avrebbe potuto essere in quel momento "Unsatisfied woman". La cosa stava prendendo davvero una brutta piega. La riga lasciata in bianco e non riempita, la signorina ispezionante in abiti succinti che appariva insoddisfatta che avesse lasciato la riga immacolata. Il Capo decise di toglierlo di impaccio mettendogli sotto il naso il verbale di ispezione. Alla voce "dichiarazioni del sottoposto alla ispezione" gli impose di scrivere "Nulla". Così fece. Era dunque colpevole del reato di riga in bianco. Non importava nulla a quei signori che avesse scritto pagine e pagine di contratti conformi alla legge e alla volontà della gente che si era rivolta ai suoi servizi. Non era tollerabile che avesse lasciato un riga in bianco. In preda ad una strana angoscia lasciò la sala omaggiato dal Capo e dal Presidente. Fuori lo aspettava il suo mite figlio dal volto rinascimentale. Abbarbicarsi a lui sul motorino come un fante prussiano condotto a cavallo da un generale gli parve una prospettiva riabilitante.