Quanto vale la sicurezza dell'acquisto immobiliare?

La soluzione razionale del dibattito sull’istituzione giuridica definita “notariato latino” richiede una analisi costi / benefici del notariato, che compari i benefici collettivi derivanti dalla certa osservanza delle regole poste dall’ordinamento ed i costi dell’intervento obbligatorio di un gatekeeper (VanDenBergh).

L’esistenza di riserve di legge per particolari compiti professionali dipende, tra le altre motivazioni, dalla capacità di una certa figura professionale di assumere la funzione di “gestione del rischio”, fondamentale per l’efficienza dell’economia; in questi anni, altri Paesi hanno subito ingentissimi danni dall’incapacità di intere categorie professionali a fronteggiare i compiti di tutela della fede pubblica loro affidati (Shiller).

Il trade off tra regolamentazione e regole della concorrenza può risultare equo ed utile all’intero sistema, quando sia confermata la capacità di concentrare sul notaio la responsabilità del corretto esercizio della funzione delegata dallo Stato.

E’ tempo di cominciare a misurare l’importanza economica dell’apporto di “affidamento” del notariato: un primo esempio viene dagli Stati Uniti, Paese che non conosce l’istituto notarile ma ha sviluppato una forte sensibilità all’analisi dell’efficienza economica degli strumenti giuridici.
In uno studio apparso sull’ultimo numero della rivista Real Estate Economics, due economisti americani David M. Brasington e Robert F. Sarama, Deed Types, House Prices and Mortgage Interest Rates (in http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1189953) hanno calcolato l’influenza sul costo delle abitazioni del tipo di contratto di acquisto esistente.
La loro analisi è basata su ben trentasettemila compravendite di case in cinque aree metropolitane, che sono state trattate con una contrattualistica multiforme: ben quindici diversi modi di garantire l’acquirente sulla bontà del suo acquisto.

I risultati sono estremamente interessanti: avere una completa garanzia sulle modalità di verifica del titolo di proprietà aumenta il prezzo di una casa per il 52,4%!!!

L’indagine dimostra che questa differenza di prezzo non dipende dall’assicurazione del titolo (title insurance), ma da altre circostanze che riguardano le modalità della compravendita dell’abitazione

I due ricercatori segnalano anche una importante ricaduta di questo fenomeno: poiché le persone con redditi più bassi si accontentano più frequentemente di accettare minori garanzie nell’acquisto dell’abitazione, la loro capacità di accedere al credito bancario è ridotta dal difetto del titolo di acquisto. Conseguentemente, la loro rinuncia alle garanzia provoca il pagamento di tassi di interesse più alti.

Così si verifica che le fasce di popolazione meno abbienti tendono a sottovalutare l’importanza delle garanzie nella compravendita; conseguentemente i meno abbienti sopportano più gravi rischi e scontano maggiori costi nell’accesso al credito.

Sarebbe interessante verificare quanto migliorerebbe la situzione prevedendo una garanzia notarile, che i giudici considerano di "pace della mente".

Buon lavoro,
Alberto Forte

L'importanza dell'affidabilità documentale/2

Si fa un gran parlare, ultimamente (il tema sarà affrontato anche nella riunione del G20 che si tiene oggi a Londra), di lotta ai c.d. paradisi fiscali, luoghi che consentirebbero di agevolare il riciclaggio, l'evasione fiscale e quant'altro. E si prospettano sanzioni nei confronti di tali paesi.

Un articolo, pubblicato sull'Economist del 26 marzo 2009, cita una ricerca, condotta dal prof. Jason Sharman della Australia Griffith University, in netta controtendenza rispetto all'opinione comune.

Quante volte, sulla stampa e altrove ci si è lamentati dell'eccessiva burocrazia italiana? Quante volte si è detto che, ad esempio negli Stati Uniti e in Inghilterra, per costituire una società sono sufficienti pochi dollari e pochi minuti e che il tutto può avvenire via internet?

La ricerca mostra come la totale assenza di controlli sull'affidabilità dei documenti prodotti, consenta, in particolare negli Stati Uniti, di creare società completamente anonime, delle quali non si conosce il "titolare effettivo" (es. in Delaware, Nevada e Wyoming).

Si parla in proposito di "ask-no-question approach".

Il prof. Jarman ha provato, con a disposizione un budget di 10.000 dollari e utilizzando esclusivamente Google, ad aprire conti correnti bancari anonimi e costituire società anonime in 45 paesi. Ci è riuscito 17 volte e in 13 casi si è trattato di paesi appartenenti all'OECD. In Inghilterra, ad esempio, in 45 minuti, sempre via internet, ha costituito una società senza dare prova della propria identità, emettendo titoli al portatore e nominando amministratori fiduciari. In altri casi ha costituito una società sulla base della sola copia scannerizzata della propria patente di guida.

Invece, sorprendentemente, Svizzera e Bermuda hanno richiesto, per l'apertura di un conto corrente, di produrre copia autenticata da un notaio del proprio certificato di nascita.

La conclusione è che i paesi OECD sembrano più "lassisti" in punto di regolamentazione documentale, rispetto ai classici paradisi fiscali e gli Stati Uniti sono il peggiore, addirittura peggio di Liechtenstein e Somalia.

L'importanza dell'affidabilità documentale

Dove si sottolinea il nesso tra crisi finanziaria e crisi documentale, argomento sul quale ritorneremo con un'altra segnalazione nei prossimi giorni.

Un mare di documenti tossici

di Maurizio Ferraris

(da Il Sole 24Ore del 29 marzo 2009)

Supponiamo che a un certo punto scoprissimo che non tutti i cedolini dello stipendio che riceviamo siano esatti, e che qualche volta (diciamo, nel 7% dei casi) siano falsi, cioè non corrispondano alle ore di lavoro effettivamente prestate e al salario pattuito. Immagino che il nostro primo istinto sarebbe di chiedere delle verifiche, ma supponiamo che anche il 7% delle verifiche fossero documenti falsi, e che questa percentuale si estendesse a tutti gli altri documenti con cui abbiamo a che fare: carte di credito, certificati di proprietà, azioni, carte di identità. E' evidente che diventeremmo a dir poco scettici nei confronti del restante 93% e cadremmo in preda prima allo sconcerto, poi al panico. Un panico che assumerebbe dimensioni globali qualora scoprissimo che il resto del mondo si trova esattamente nelle nostre condizioni.
Come ha sottolineato la stragrande maggioranza degli esperti, questo è ciò che è avvenuto nell'attuale crisi finanziaria. Se cerchiamo di concettualizzarlo filosoficamente, ci rendiamo conto che investe la sfera di quella che ho proposto di chiamare "documentalità", in quanto caratteristica essenziale degli oggetti sociali. Come ho argomentato estesamente in Dove sei? Ontologia del telefonino (2005), questi oggetti (cose come i soldi, i debiti, i passaporti, le promesse) rispondono alla legge "Oggetto = Atto Iscritto".
Vale a dire che sono il risultato di atti sociali - tali cioè che coinvolgano almeno due persone - e che devono essere iscritti, su carta, su un file di computer o anche semplicemente (si pensi a transazioni molto semplici o molto segrete) nella testa delle persone. Se il documento non c'è, allora scompare l'oggetto sociale o non sorge mai, ed è per questo che le economie povere di documenti sono anche scarsamente sviluppate. Se viceversa il documento non è garantito, ecco che si fa avanti la crisi.
In una intervista e in un articolo apparsi su "Newsweek", lo scienziato politico Hernando De Soto, direttore dello Institute for Liberty and Democracy e consulente economico di molti governi, conforta questa ipotesi. La caratteristica centrale della crisi è proprio il fatto che non si sia in grado di quantificare il numero di documenti tossici che circolano nel mondo. Christopher Cox, ex presidente della Securities and Exchange Commission degli Stati Uniti calcola l'ammontare dei titoli tossici a uno o due milioni di dollari, il segretario del tesoro Timothy Geithner dice che sono tre o quattro. In realtà nessuno sa esattamente quanti siano e quali organismi finanziari, banche e assicurazioni, li detengano. Così, tra un banchiere di Manhattan e l'abitante di una favela viene a stabilirsi almeno un punto in comune. Quest'ultimo non ha titoli di proprietà, è un sans papiers; l'altro ne ha, ma, in parte, non sono affidabili, e questa incertezza viene a investire la sfera dei documenti nel loro insieme. Non mi è facile condividere l'idea di De Soto che negli Stati Uniti tutto - tranne i derivati - sia legalmente documentato, se è vero che nel dicembre scorso, a New York, un giornalista del New York Daily News è riuscito a rubare per un giorno, con falsi documenti, l'Empire State Building, e che negli Stati Uniti, dove non esistono i notai, sono circa sessantamila le proprietà che passano di mano grazie a falsa dichiarazioni. Senza considerare poi che, come sostiene il premio Nobel per l'economia Joseph Stiglitz in The Three Trillion Dollar War. The true cost of the Iraq conflict (pubblicato con Linda Bilmes nel 2008), un particolare lassismo nei controlli documentali è stato funzionale al finanziamento del debito pubblico per le spese militari americane. Il punto concettualmente importante resta tuttavia il nesso tra crisi finanziaria e crisi documentale.
Sotto il profilo degli interventi e dei rimedi, la parola spetta ovviamente agli economisti e ai politici, che non a caso si orientano sulla trasparenza delle regole di creazione dei documenti, un aspetto su cui si è a giusto titolo molto insistito sul Sole 24 Ore (per restare agli interventi più recenti, Galimberti 24 gennaio, Foglia e Luzzi 19 febbraio, Santamaria 21 febbraio, Bastasin 25 febbraio, Micossi 28 febbraio, Longo 1 marzo). Per il curioso di filosofia resta da riflettere sul fatto che, nel definire la scrittura un pharmakon, un rimedio ma anche un veleno, Platone profetizzava, con argomenti ancora validi, l'invasione di carta tossica con cui devono misurarsi i governanti postmoderni.

Il Notariato nel Rapporto Eurispes 2009

Il Rapporto Eurispes 2009, ha messo in particolare rilievo il ruolo e la funzione del notaio dedicando all'argomento, per la prima volta, un'intero capitolo nella sezione "Istituzioni" (scheda n. 7) .

I Rischi derivanti dalla sottrazione delle competenze ai notai

"Le competenze professionali non possono essere trasferite facilmente ed indiscriminatamente da una professione all’altra, poiché le diverse professioni svolgono funzioni diverse. Alla professione del notaio sono sempre state riconosciute indiscusse specificità, distinte da quelle proprie di commercialisti ed avvocati.Si può pensare alla liberalizzazione solo se si accerta che è possibile trasferire ad altri soggetti le competenze proprie della categoria dei notai senza che ne risentano la trasparenza e la legalità delle transazioni finanziarie, imprenditoriali ed economiche. Specie nell’era di Internet le transazioni avvengono con una velocità nettamente superiore rispetto al passato, il che rende molto più difficilmente praticabile un sistema di controllo a posteriori della loro legalità. Attraverso Internet, inoltre, è oggi più facile acquistare un’identità falsa.L’importanza del ruolo dei notai e della presenza dei pubblici registri appare più chiara se si considera l’allarme, lanciato anche dall’Fbi, rispetto alle frodi, alle perizie gonfiate sul valore degli immobili, alla falsificazione dei titoli di proprietà per mezzo di compagnie assicurative fittizie.L’ipotesi di sostituire le funzioni dei notai con modalità di autenticazione alternative, supportate dai moderni strumenti informatici e tecnologici, non può non tener conto del numero sempre più elevato di frodi informatiche e dei furti di identità favoriti dal progresso telematico. Il complesso ruolo dei notai, ad esempio, non può essere sostituito da strumenti telematici come la firma digitale.La firma digitale non è equiparabile all’autentica notarile e tutte le legislazioni europee l’hanno infatti assimilata alla firma autografa semplice, non alla firma autenticata.La firma digitale non garantisce una corretta identificazione delle parti, è infatti possibile che qualcuno si impossessi col furto o con l’inganno del supporto informatico che rende possibile apporre la firma digitale, oppure induca il notaio ad apporla o ad inviarla (anche con le minacce). La tecnologia semplifica le operazioni, ma anche la possibilità di realizzare frodi. In questo ambito è poi particolarmente difficile per i cittadini e le imprese poter verificare direttamente la correttezza delle operazioni e di chi le porta avanti.Altrettanto grandi i rischi connessi all’eliminazione dell’obbligo di autentica notarile degli atti di trasferimento delle quote societarie, da cui deriva la necessità del notaio come arbitro della legalità solo negli atti pubblici, non nella scrittura privata, nella quale al notaio competerebbe soltanto la certificazione dell’identità dei sottoscrittori e le altre competenze potrebbero essere sostituite da forme alternative telematiche.In realtà i notai hanno le medesime responsabilità e svolgono lo stesso tipo di controllo negli atti pubblici come nelle scritture private.Nel caso delle cessioni di quote societarie i notai verificano che la persona che vende le quote ne sia realmente proprietaria ed abbia la facoltà di venderle, che ci siano altri soggetti che devono essere tutelati o informati della vendita.Il notaio ha dunque l’obbligo per legge a garantire alle parti in causa ed al sistema lo stesso tipo di controllo, sia negli atti pubblici sia nelle scritture private. Infatti l’atto notificato dal notaio ha valenza di titolo esecutivo (come la sentenza di un giudice): il suo mancato rispetto non necessita l’apertura di una causa (con conseguente impiego di tempo e denaro), è sufficiente rivolgersi ad un ufficiale giudiziario.Occorre tenere presenti anche i costi collaterali cui si va incontro facendo a meno della garanzia offerta dal ruolo dei notai: le spese legali del contenzioso, degli eventuali danni per frodi, dell’instabilità delle situazioni contrattuali. Gli episodi di truffa, anche in ambito internazionale, hanno già ampiamente dimostrato con i fatti che i costi dei controlli preventivi, dei contatti personali e del filtro all’ammissione nei sistemi sono più che giustificati per evitare rischi di questo genere.Non è vero, inoltre, che sottraendo ai notai le competenze nelle cessioni di partecipazioni di Srl si otterrebbero vantaggi in termini di riduzione dei costi e dei tempi: i notai, grazie alla rete unitaria del notariato ed ai collegamenti telematici (attivati a costo zero per lo Stato come per i clienti), hanno ottenuto una straordinaria riduzione dei tempi.La mancanza di controlli ha recentemente causato negli Usa un vero e proprio boom di frodi ipotecarie, come conferma l’unità Crimini Finanziari dell’Fbi. Il problema è diretta conseguenza della forte deregolamentazione liberalizzante, introdotta con l’intenzione di semplificare e snellire il settore creditizio, per offrire maggiori incentivi ed efficienza. Tali risultati non sono stati conseguiti, piuttosto il sistema ne ha perso in termini di sicurezza. La crisi americana dimostra da un lato che Internet, semplificando in generale i meccanismi, ha facilitato notevolmente anche le possibili frodi, dall’altro lato che il controllo a posteriori sulle transazioni, data la loro velocità, non è più efficace.Ciò ribadisce l’importanza e la necessità, oggi più che in passato, del controllo ex ante.A causa della deregolamentazione le frodi ipotecarie in Usa sono aumentate del 40% dal 2007 al 2008, dell’83% rispetto al 2006 e addirittura del 94% rispetto al 2003. Con un conseguente elevato aumento dei costi per il sistema. Ai 145 casi accertati dall’Fbi, con 400 arresti e 1,2 miliardi di dollari di danni, vanno aggiunti altri 1.400 casi pendenti. Nei prossimi due anni sono previsti circa 4.000 arresti.Sono moltissimi i soggetti destinati a risentire dei contraccolpi di queste frodi, dalle istituzioni finanziarie ad altre istituzioni fino ai privati, ma anche le Borse ed il sistema economico in generale. Le frodi utilizzano il furto d’identità, la falsificazione dei documenti, le false autocertificazioni.I costi derivano non solo dai processi contro gli autori delle frodi, ma anche, per le società, dalle spese per individuare i colpevoli, oltre ovviamente al danno diretto della frode stessa.Inoltre, in un paese come l’Italia, nel quale è tanto drammaticamente radicata la presenza delle organizzazioni criminali, la sicurezza giuridica costituisce un ostacolo all’inserimento della criminalità organizzata nell’economia. La circolazione delle partecipazioni sociali rappresenta un punto estremamente delicato per l’impiego di capitali di provenienza criminosa e per il depistaggio e la rottura della catena della tracciabilità, molto rischiosa per il possibile dilagare della criminalità organizzata.In questo senso, la competenza notarile richiede la presenza fisica dei soggetti, la verifica delle intenzioni, l’autentica della firma e, per ottenere ciò, comporta una raccolta di dati che fa da deterrente al crimine.La crescente incentivazione delle forme societarie flessibili – le società a responsabilità limitata – soggette ad un utilizzo poco trasparente, rende ancor più necessario il ricorso a figure che garantiscano un presidio ed una tutela.Il notaio costituisce inoltre un filtro di legalità fiscale.La categoria svolge un ruolo importante nell’attività anti riciclaggio, nella cessione di esercizi commerciali, nei trasferimenti di proprietà dei suoli, nel fornire garanzia della trasparenza della cessione di partecipazioni, nel comporre la base sociale delle società di capitali.L’Ordine dei notai ha svolto negli anni, all’interno di una rete integrata, una funzione pratica di prevenzione dalle infiltrazioni criminali nel sistema economico. La cooperazione attiva dei notai in questa direzione si è accresciuta nel tempo, come dimostra il numero delle segnalazioni di operazioni sospette.Le attività di segnalazione possono risultare assolutamente preziose per la Dia e la Guardia di Finanza, soprattutto se si sapranno acquisire il metodo e gli strumenti giusti. La tracciabilità delle catene di transazioni relative a società, scambi commerciali e di denaro, costituisce un patrimonio fondamentale da raccordare con l’insieme delle informazioni e con il sistema delle analisi preventive sulla sicurezza. Il tutto dovrebbe sfociare in una gestione centralizzata delle informazioni da parte delle autorità di polizia, in un sistema integrato della sicurezza che coinvolga anche i notai avvalendosi delleinformazioni che essi sono in grado di fornire. In quest’ottica appaiono chiare l’utilità e la necessità di un raccordo informatico delle informazioni.L’Italia ha enorme bisogno di legalità e di sicurezza giuridica, non di aperture che facilitino gli inganni e le furbizie. Per questo quella dei notai è una funzione sociale e giuridica di fondamentale importanza per il Paese".

Del dibattito e dell'autoreferenzialità

di Daniele Muritano

Un lettore anonimo (ci vuole tanto coraggio a firmarsi, anche con un nickname? Ma è questo Paese che va così: tiro il sasso e nascondo la mano) del blog scrive quanto segue:

"Noto che il dibattito avviato su queste pagine web si è spento. Non poteva essere altrimenti: è sempre così quando non si mettono a confronto idee illuminate, ma si cerca di indottrinare il colto e l'inclita con argomentazioni vuote e autoreferenziate e la difesa strenua e cieca della propria rendita di posizione. Ma almeno in questo la categoria non fa eccezione: è questo Paese che va così e ne è fiero."

Non entro nel merito dell'accusa di utilizzazione di "argomentazioni vuote e autoreferenziate", per motivi di spazio (ma basterebbe scorrere gli articoli qui pubblicati per accorgersi dell'esatto contrario, per chi non è accecato da pre-giudizi sul Notariato). 

Osservo soltanto che gli argomenti utilizzati in questo blog per difendere l'istituzione Notariato, corrispondono ai seguenti.

“La sicurezza giuridica ha un non trascurabile valore economico e sociale, e infatti è messa in maggior pericolo là dove non esistono adeguati ed efficaci controlli preventivi, come dimostra, ad esempio, il degenerare della crisi dei subprimes in America conseguente, tra l’altro, anche alla mancanza, tipica degli ordinamenti di “common law”, di un professionista dotato di forti caratteristiche pubbliche qual è, appunto, il notaio. In un contesto storico di liberalizzazione di vasti settori dell’economia e delle libere professioni la credibilità e l’affidabilità della professione notarile in Italia resta (ed è bene che resti) ancorata, nella sua genesi, ad una seria formazione e ad una rigorosa selezione concorsuale e, nel suo svolgimento, allo scrupoloso rispetto delle regole e delle procedure, anche in funzione autocorrettiva deontologica. La grave situazione dei mercati per essere affrontata ha bisogno di un rapido mutamento culturale rispetto a tematiche quali la libera iniziativa privata, la competitività, la concorrenza e la tutela del risparmio. Sono sfide che possono essere vinte se il notariato continuerà a rispondere con l’arma della cultura della difesa dei diritti, fondata su principi costituzionali."

Le parole virgolettate sono del Presidente della Corte Costituzionale Giovanni Maria Flick, probabilmente anch'esse vuote e autoreferenziate...

Detto questo, il dibattito può ricominciare.