Caro notaio, ma quanto ci costi?

di Sabino Patruno

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E' opinione comune che il notaio sia costoso, forse non del tutto inutile, ma certamente costoso.
E' inutile girarci intorno, sottolineare la funzione di garanzia, la tutela antiprocessuale, il fatto che molto di quello che si paga siano in realtà tasse incassate per conto dello Stato e così via: il notaio rimane "caro" e rimane la sensazione, tra chi vive al di fuori del mondo notarile, che ci potrebbero essere sistemi e soluzioni meno costosi per comprar casa o contrarre un mutuo.
A tutti è capitato di sentire frasi del tipo "solo in Italia ci sono i notai", "in America non c'è bisogno del notaio per comprare casa e fare il mutuo", "solo da noi c'è da firmare tanta carta inutile, non come in America che si fa tutto via internet e senza spese".
Per la verità, le ultime vicende americane hanno fatto un po' raffreddare gli inni al sistema statunitense, ma comunque il pre-giudizio (nel senso di giudizio a priori) sui notai rimane.

Siccome sono un tipo curioso e siccome non mi piace neanche sentirmi una sorta di affamatore, ho provato a dare una risposta alla domanda che qualsiasi "cittadino-utente" si fa: "in definitiva, cosa fa effettivamente un notaio, a parte mettere una firma, che servizio si compra da lui ?" ed ho poi provato a vedere come funzionano le cose negli Stati Uniti, che - crisi o non crisi - rappresentano comunque la grande economia di riferimento per il modo industrializzato. L'indagine l'ho fatta anche alla luce delle ultime proposte di Schiller di cui ha parlato questo blog.

Come noto, l'economista americano ha proposto l'introduzione anche negli Stati Uniti di un "simil-notaio" che possa fare da consulente neutrale per i contratti di mutuo, al fine di porre rimedio alle asimmetrie informative tra mutuatari e banche, che hanno agevolato l'insorgenza della crisi legata ai mutui subprime, dato che molti debitori - così si dice - si sono ritrovati ad aver sottoscritto documenti di cui ignoravano il contenuto.

A scanso di equivoci - ed aprendo una parentesi - devo dire che l'ipotesi di introdurre negli USA una figura simile a quella notarile mi pare velleitaria, dato che il sistema giuridico di common-law, per la sua intrinseca struttura, mi pare impermeabile al notariato latino, anche perchè in quel sistema è sconosciuta la funzione dell'atto pubblico ed il sistema dei pubblici registri ha funzioni e caratteristiche del tutto diverse dai nostri. Tutt'al più, rimarrebbe la funzione di consulenza legale indipendente, che è di certo una funzione tipicamente notarile, ma tutto ciò si scontrerebbe - ancora una volta - con l'intrinseca struttura della common-law che richiede necessariamente consulenti (anche legali) di parte.Tornando però al tema dell'articolo, cerchiamo di capire quale "merce" vende il notaio di tipo latino o di civil law, come va di moda dire.Ebbene, parlando di compravendite e mutui, il notaio essenzialmente vende:

1) una garanzia

egli, cioè, sotto la propria personale responsabilità, garantisce che il bene che sta per essere venduto o che sta per essere dato in garanzia per un mutuo, è realmente del venditore (o del mutuatario) e che è libero da formalità pregiudizievoli, vale a dire ipoteche, pignoramenti, sequestri ecc.Per capire di cosa stiamo parlando, ecco il testo di una relazione legale preliminare, che è la certificazione che le banche richiedono al notaio prima di concedere un mutuo:

"Io sottoscritto..... Notaio in.....avendo eseguito le necessarie visure ipocatastali presso i competenti uffici ed assunte le opportune informazioni presso l'Agenzia del Territorio di......ed esaminati i titoli di provenienza in relazione ai beni sopra indicati e descritti, assumendone la piena responsabilità professionale,
DICHIARO
che in base all'indagine da me, come sopra, effettuata i beni medesimi risultano di proprietà di....
giusto atto di compravendita ....... e che precedenti passaggi di proprietà fino al ventennio sono i seguenti.....
che a tutto il ..... risultano liberi da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni ostative o pregiudizievoli, privilegi di qualsiasi natura (compresi quelli di natura fiscale) e da ogni e qualsiasi altro onere reale o peso, da censi, canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico".

La medesima garanzia viene ovviamente assunta dal notaio anche verso l'acquirente nel caso di compravendita.

Il notaio inoltre garantisce l'indentità personale delle parti (di cui deve essere "certo") e la loro legittimazione ad agire, vale a dire che abbiano i necessari poteri per poter sottoscrivere il contratto. Per esempio, nel caso in cui sia parte una società, che il suo amministratore sia realmente il legittimo amministratore e sia stato debitamente autorizzato o, nel caso di minori, che siano state rilasciate le dovute autorizzazioni da parte del giudice.

2) la preparazione di documenti

Il notaio redige il contratto e quindi acquisisce e predispone tutta la documentazione legale necessaria a far sì che la volontà delle parti si trasformi in un contratto valido e conforme alla legge, conserva poi presso di sè il documento contrattuale finale e rilascia le copie autentiche necessarie.

Si tratta di una attività che è sia legale, la predisposizione di un contratto valido, sia anche puramente materiale, di "gestione della carta": predisposizione delle copie per le parti, per gli uffici, ricerche documentali ecc.

3) l'esecuzione di formalità

Dopo la sottoscrizione del contratto, il notaio deve eseguire tutti gli adempimenti presso i pubblici registri (conservatoria e catasto) ed il pagamento delle tasse connesse all'atto. Per le tasse, tra l'altro, è responsabile personalmente verso lo Stato, nel senso che se il cliente non paga (o paga in ritardo) il notaio deve comunque versare nei trenta giorni dal'atto le imposte all'ufficio del registro. E' intuitivo il vantaggio per lo Stato di avere un esattore corresponsabile dell'imposta al quale tra l'altro non c'è neanche da pagare un aggio.

4) una consulenza legale

Il notaio ha il dovere professionale di fornire consulenza legale e fiscale perchè l'atto sia conforme alla legge, alla volontà delle parti e - nel rispetto della legge - anche il meno costoso possibile dal punto di vista fiscale. Questa consulenza è ovviamente neutrale, cioè non è svolta nell'interesse di una sola delle parti, ma di entrambe.

5) una certificazione

L'atto notarile fa piena prova della identità delle parti che hanno firmato l'atto, della data in cui ciò è avvenuto, delle dichiarazioni rese. Si tratta di prova legale, nel senso che, sino a querela di falso, il giudice la deve accettare in quanto tale, senza possibilità di contestazione.

6) uno strumento processuale

Un effetto collaterale dell'essere una prova legale, fa sì che l'atto notarile sia un titolo esecutivo. Ecco un esempio per capire di cosa stiamo parlando: nel caso di mutui, il notaio rilascia alla banca creditrice una copia in forma esecutiva dell'atto di mutuo, una copia cioè che contiene questo ordine:

«Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti».

In forza di questa copia, la banca creditrice, in caso di insolvenza del debitore, non ha bisogno di fare causa, ma può agire direttamente per l'esecuzione del credito, ossia, detto in altri termini, chiede di mandare all'asta il bene ipotecato senza bisogno di un provvedimento del giudice che accerti l'insolvenza o l'esistenza del credito.

Questi, dunque, sono - grosso modo - i principali servizi forniti da un notaio per una compravedita immobiliare o per un finanziamento ipotecario.

Sono servizi che vengono forniti efficientemente?

Ritengo di sì. A parte le considerazioni statistiche sul contenzioso in materia, che è praticamente vicino allo zero, ed a parte l'inesistenza, in Italia e nei paesi di notariato latino, dei fenomeni di "title fraud" e "mortgage fraud" di cui parleremo più avanti, c'è una evidenza empirica dettata dalla esperienza comune di chiunque abbia comprato casa.

Poichè nell'acquisto di un immobile si investe una quota sostanziale del proprio patrimonio, è naturale che si senta l'esigenza di venire tutelati nel modo migliore. Orbene, se il notaio fosse solo un ottuso e costoso certificatore che la legge impone di utilizzare, ogni acquirente si farebbe assistere evidentemente da consulenti di parte capaci di proteggerne gli interessi e di supervisionare l'operato del "certificatore" al quale è "costretto" a rivolgersi.Così però non è. Il notaio gestisce le problematiche connesse alle operazioni immobiliari senza l'assistenza o la supervisione di nessun consulente di parte, se non, in rare occasioni, quando sono sorti dei contenziosi nella fase che precede la conclusione del contratto.Se ciò avviene è perchè fornisce efficientemente un servizio capace di far ottenere il risultato voluto, ossia comprar casa in tutta sicurezza.

Vabbè, direbbero i critici, ammettiamo pure che sappia fare il suo lavoro, ma quanto costa il tutto?

Intanto, parlando di compravendite, il costo è zero se consideriamo il venditore.

Per quanto riguarda l'acquirente, le tariffe sono collegate al valore della pratica.

Parliamo di cose concrete e proviamo a fare due ipotesi di atti dove il venditore non sia un costruttore:

a) compravendita per €. 150.000,00 con mutuo per €. 100.000,00

b) compravendita per €. 400.000,00 con mutuo per €. 350.000,00

Dalle mie parti (Macerata) il costo per tali atti, secondo le tariffe mediamente applicate nel distretto, sarebbe:

nell'ipotesi a): €. 960,00 per la compravendita e €. 900,00 per il mutuo

nell'ipotesi b): €. 1.300,00 per la compravendita e €. 1.300,00 per il mutuo

In termini percentuali, il costo notarile rappresenta (arrotondato per eccesso) lo 0,64% della compravendita e lo 0,90% del mutuo per l'operazione di minor valore e lo 0,35% della compravendita e lo 0,40% del mutuo per l'operazione di maggior valore.

Ho specificato che si tratta delle tariffe medie applicate dalla mie parti, in altre regioni italiane probabilmente ci saranno cifre più alte, in altre cifre più basse, ma comunque l'oscillazione, in più o in meno, è nell'ordine dei 3/400 euro.

Anticipo subito la prima eccezione, che viene comunemente rivolta: i notai sono un monopolio, abolendo il monopolio i costi si ridurrebbero.

L'eccezione è parzialmente fondata.

E' vero che il servizio notarile è svolto in regime di monopolio, nel senso che solo il notaio può stipulare determinati contratti, ma - all'interno della categoria - il servizio è svolto in regime di concorrenza tra i vari notai, con un sistema di tariffe che, dopo la riforma Bersani, non sono più inderogabili.

Un'evidenza indiretta della concorrenza è rappresentata dal fatto che, all'interno del medesimo distretto notarile, vi sono differenze di fatturato tra i vari notai in rapporto di 1 a 10, mentre se la gestione del servizio fosse monopolistica, i fatturati dovrebbero essere omogenei.

Una rendita monopolistica può tuttavia essere presente, andiamo quindi a verificare come funzionano le cose lì dove questa rendita è inesistente, vale a dire gli Stati Uniti.

Come noto, in America non c'è notaio e non c'è bisogno di intermediari qualificati per stipulare un atto di vendita.

Questo in teoria. Nella pratica, le esigenze di garanzia, consulenza legale e fiscale, predisposizione di documenti e gestione di formalità che da noi sono soddisfatte dal notaio, non vengono certo meno, ma vengono ripartite tra una serie di figure professionali che occupano il "vuoto notarile", fornendo servizi similari, perchè, come ovvio, si tratta di esigenze che, indipendentemente dal luogo dove si compra casa, accompagnano qualsiasi transazione che porta un cittadino ad investire una fetta consistente del proprio patrimonio o ad indebitarsi per un lungo periodo.

Negli USA, dunque, è il mercato che si preoccupa di fornire i servizi che in Italia chiameremmo notarili e che, sebbene non obbligatori, sono di fatto presenti nella quasi totalità delle contrattazioni.

Come noto, gli Stati Uniti sono un grande paese con notevoli differenze economiche, sociali e culturali al suo interno e questo si ripercuote anche sui costi e sulle modalità di transazione, che variano molto da zona a zona: l'analisi dei costi, quindi, non può prescindere da questo dato.

Cominciamo dunque a fare conoscenza dei closing costs americani e, in primo luogo parliamo delle closing agencies.

La "closing agency", chiamata anche "closing company" o "closing and title company" è, come dice la parola stessa, una agenzia che si occupa di tutte le questioni connesse al closing, ossa alla conclusione del contratto.

Questa "agenzia", che è spesso collegata all'agente immobiliare o al broker finanziario che vende il mutuo, gestisce tutto il processo pre e post contrattuale, vale a dire la preparazione dei documenti, la registrazione del contratto presso i pubblici registri locali, il pagamento delle tasse ecc.

Detta alla grossa, la closing company fa quello che il notaio italiano fa ai punti 2 e 3 della descrizione dei suoi compiti, sopra riportata.

Altro servizio essenziale venduto dalla closing company è la title insurance.

Si tratta di una assicurazione che garantisce l'acquirente in ordine alla titolarità in capo al venditore del bene venduto, all'inesistenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli e così via.

Esistono due tipi di title insurance: la owner's insurance che garantisce l'acquirente e la lender's insurance, che è invece rilasciata a garanzia della banca che concede il mutuo.

Con tutta evidenza, la title insurance ha la medesima funzione assolta dal notaio in relazione al punto 1 della descrizione sopra richiamata.

Per la verità, le due funzioni non sono propriamente identiche.

In base al costante orientamento giurisprudenziale della Cassazione, il notaio garantisce l'acquirente sulla base del valore di mercato dell'immobile, indipendentemente dal prezzo pagato, quindi se io oggi compro casa a €. 100.000,00 e tra cinque anni - quando il valore del bene è diventato €. 150.000,00 - si scopre l'esistenza di un pignoramento o una nullità del contratto, il notaio risarcirà il danno per €. 150.000,00.

La title insurance, invece, assicura solo il prezzo di acquisto o, nel caso di mutuo, la somma mutuata.

L'attività di consulenza legale (punto 4 dei notai) è svolta negli Stati Uniti dagli avvocati (attorney o real estate attorney) i quali sono spesso collegati con le closing agencies o, in alcuni stati (come New York o Illinois) si sostituiscono alle closing agencies e curano direttamente l'intera procedura del closing, tranne il rilascio delle title insurance, come ovvio.

Per quanto riguarda l'attività di certificazione (punto 5 dei notai), va detto che, sebbene non sia obbligatoria, nella maggior parte delle transazioni le parti (soprattutto le banche), richiedono che le firme dei contraenti siano autenticate da un public notary. Il public notary statunitense non ha nulla a che vedere con il notaio di tipo latino: è un semplice certificatore di firma ed il suo unico compito è di attestare che chi ha firmato è il signor Tizio e non il signor Caio, non assume nessuna responsabilità in relazione all'atto per cui autentica le firme, così come non è tenuto a controllare la legittimità dei firmatari o i loro poteri di firma (nel caso di società, minori ecc.).

Quanto costa tutto ciò ? La risposta giusta è "dipende". Dipende innanzi tutto dallo stato dove si sta stipulando l'atto, se alla compravendita è collegato o meno un mutuo, se la title insurance acquistata è solo la lender's o anche la owner's e così via.

In generale, il costo principale è rappresentato dalla title insurance, che può variare tra lo 0,30% e lo 0,60% del prezzo di vendita o dell'importo del mutuo.

E' degno di nota che in molti stati, le tariffe per queste assicurazioni sono fissate per legge e non sono negoziabili.Come si legge da questo sito di una title company della Florida: "Title Insurance rules in Florida are highly regulated. Therefore, your selection of a title company will usually be based on the company's reputation for service as opposed to price". Per i non anglofoni: "le regole per la title insurance in Florida sono altamente regolate. Pertanto la vostra selezione di una title company sarà usualmente basata sulla reputazione della società per il servizio, piuttosto che per il prezzo."E' ancora degno di nota che il mercato della title insurance è un mercato oligopolistico, perchè, sebbene le polizze vengano vendute sul territorio da una miriade di soggetti (le title companies), a rilasciare il 90% delle polizze sono non più di cinque compagnie di assicurazione.Per avere una conferma dei costi ecco quelli del Texas, mentre uno degli stati più economici sembra essere il Missouri.

In Florida, dal medesimo sito di cui sopra, apprendiamo che

The Florida Promulgated Rate for an owner's title policy is as follows:
$5.75 per $1,000 of value up to $100,000(or $575 for $100,000 of property value).
$5.00 per $1,000 of value up to $1,000,000(or $500 for every 100,000 of property value)
**Above $1 million, please call us.
La lender's insurance è indispensabile quando si richiede un mutuo.
Non è la legge a richiederla, ma il mercato, dato che nessuna banca presta soldi se non c'è l'assicurazione: no insurance-no loan.
La owner's insurance non è invece obbligatoria e quindi si tratta di un costo opzionale, che viene però comunemente assunto per garantire l'investimento ed in alcuni stati (per esempio in California) viene pagata dal venditore.
I costi per il closing non si esauriscono però solo nella title insurance, dato che si paga un fee (commissione) anche per altre prestazioni.
Ecco un elenco dei più comuni closing costs:
- settlement/closing. E' la commissione pagata per la predisposizione di quella che in Italia chiameremmo la stipula, ossia la predisposizione dei documenti legali, l'incontro in campo neutro presso la sede della closing company per la sottoscrizione dell'atto e così via. Normalmente questo costo si aggira intorno ai 200/500 dollari e in molti casi, oltre che dall'acquirente è pagato anche dal venditore.
- document preparation cioè la preparazione dei documenti. In alcuni casi è un costo incluso tra i settlement fees, in altri no. Nei preventivi che ho chiesto via internet mi è stato applicato nel 60% dei casi, con un costo tra i 200 e i 400 dollari.
- title examination/title search, vale a dire l'indagine circa la validità del titolo, quelle che in Italia chiameremmo le visure. Il costo oscilla tra i 150/400 dollari.
- wire transfer/shipping/delivery è il costo per la trasmissione dei documenti ai vari uffici, oscilla tra i 30 e i 100 dollari.
- lender's attoney è il costo per la consulenza legale del lender, cioè - normalmente - il broker che "vende" il mutuo. In alcuni stati questa consulenza è praticamente obbligatoria. Come si legge su questo sito, "this fee is paid to the lender's attorney for preparing and reviewing all of the closing documents on behalf of the lender".
Detto in italiano, "questa prestazione è pagata all'avvocato del lender per preparare e rivedere tutti i documenti per la stipula nell'interesse del lender". Il costo - a carico del mutuatario - è tra i 150/400 dollari.
- buyer'attorney cioè il costo per la consulenza legale in favore dell'acquirente. Non è obbligatoria dappertutto, ma è richiesta in alcuni stati e va dai 400 dollari in su.
- public notary le tariffe del public notary, nella maggior parte degli stati, sono fissate per legge e sono collegate al numero di firme da autenticare, quindi quanto più è lungo il documento tanto più si paga il public notary. In generale il costo andrà dai 25 ai 150 dollari.
- escrow si tratta di una commissione pagata in relazione al fatto che alcuni documenti o somme di danaro per un certo periodo di tempo rimangono depositate in garanzia presso l'escrow agent (spesso la stessa closing company), sino a quando determinate attività non vengono eseguite. Un esempio sono le somme lasciate in escrow per il pagamento delle tasse sull'immobile per il primo anno del mutuo. Il costo di questo servizio varia tra i 50 e i 150 dollari.
I costi e le tariffe sopra indicati sono facili da reperire andando un po' in giro su internet e per avere poi una buona valutazione complessiva - stato per stato - dei costi di closing per un mutuo di $. 200.000,00 si può vedere qui.

Chi ha poi voglia di perdere ancora un po' più di tempo on line, può farsi fare anche dei preventivi. Io ne ho richiesti alcuni, secondo una scelta assolutamente causale di alcuni siti di closing companies, ipotizzandomi acquirente di una casa negli states, da finanziare con un mutuo. I preventivi che ho ricevuto sono coerenti, anche se leggermente più alti, rispetto ai costi ricavabili in rete: da una closing company in Florida, per una compravendita di $ 200.00,00 con mutuo di $ 150.000,00 ho così saputo che avrei pagato $. 1.975 oltre però il costo per l'attoney (non quantificato), una gentile title agent della Virginia per una compravendita di $. 300.000,00 con mutuo di $. 250.000,00 mi ha richiesto $. 2.507,50 oltre a $ 172,00 di recording fee, mentre da un attorney dell'Illinois ho saputo che per comprare una casa a Chicago di $ 200.000,00 avrei pagato $. 650,00 di sola assistenza legale, perchè la title insurance era a carico del venditore, mentre se avessi voluto anche il mutuo avrei pagato $ 800 di assistenza legale, più la lender's insurance (non quantificata) ed i fee per title examination, escrow e lender's attorney (non quantificati).

Per la verità, sempre in rete, ma leggendo i forum dedicati al real estate, si scopre che spesso al momento del closing vengono fuori alcune commissioni non preventivate, chiamate non a caso junk fees - commissioni spazzatura - che incrementano di 2/300 dollari i costi. Non considerando le junk fees, perchè non ho trovato i riscontri oggettivi, il costo medio di un atto di compravendita, in base ai preventivi ricevuti e dalle valutazioni ricavabili dalla rete, oscilla intorno allo 0,45% - 0,85% del prezzo di acquisto. L'oscillazione, come detto, deriva dalle differenze, anche notevoli, che si riscontrano nei vari stati. Nel caso in cui oltre all'atto di acquisto si stipuli anche un mutuo, il costo viene incrementato dalla lender's insurance e da un modesto incremento dei costi di closing sopra riportati. Naturalmente l'acquirente può rinunciare alla garanzia della owner's insurance e pagare la sola lender's, che è obbligatoriamente richiesta dalla banca: in questo caso, a fronte di una minore garanzia, avrà ovviamente costi ridotti.

Proviamo a tirare le somme.

Il costo di un servizio legale è dato dai suoi costi di produzione (cioè quale e quanta attività si svolge), dalla responsabilità che si assume verso il cliente, dalle spese generali e dal fattore profitto. Avendo questi dati in mente, una comparazione tra USA ed Italia è fuorviante, perchè diverse sono le responsabilità, diverse - o quanto meno non identiche - le attività svolte, diverso il contesto economico generale, quindi il rischio è quello di paragonare le mele con le pere.

Pur con queste premesse, mi sento di poter affermare che il sistema americano ha costi mediamente inferiori a quello italiano per le compravendite di minor valore (nell'ordine di circa il 20/25%), mentre ha costi superiori per le compravendite di maggior valore (quelle oltre $. 400.000).

Questi costi diventano però comparabili a quelli italiani (e non più superiori), se alla compravendita è abbinato un mutuo, purchè però si rinunci alla owner's insurance.

Insomma, il sistema di civil law prevede una sorta di cintura di sicurezza obbligatoria (il notaio), perchè ha di mira non solo l'interesse del singolo, ma anche l'interesse, più generale, di un sistema di garanzie affidate ai pubblici registri.

Il sistema di common law prevede una soglia minima di garanzie standard, lasciando che sia il singolo - assieme al "mercato" - a decidere sino a che punto alzare la soglia della tutela con i costi connessi,il tutto nello spirito tipicamente anglosassone della autoresponsabilità.

Tutto ciò, negli USA, genera risparmi per gli atti di valore inferiore ed ha costi tutto sommato pari se non superiori a quelli italiani per gli atti di maggior valore.

Quel che è certo è che, contrariamente ad una opinione diffusa, anche in America ci sono costi di transazione per l'acquisto di immobili, esattamente come in Italia e poichè "nessun pasto è gratis", la minor tutela preventiva apre le porte a fenomeni da noi in Italia sconosciuti, come le frodi ipotecarie (mortgage frauds) o le frodi legate al titolo di proprietà (title frauds), per le quali invito ad una lettura di alcuni casi (qui e qui) esemplari dal sito dell' F.B.I.